總結2010年樓市發展，可謂峰迴路轉，樓價走勢起伏不定，樓市乍暖還寒。投資環境起了結構性改變，港府成功迫令短線炒家轉行，市場只剩下用家和長線投資者。

　　港府從去年底至今，連續6次針對樓市推出措施，招數之多，歷來罕見。尤以「額外印花稅」和大幅收緊按揭貸款措施最為狠辣，樓價也從連續上升9個半月後，急速掉頭向下，至近日才穩定下來。究竟今年樓價急升原因在哪裡？坊間都說是炒家興風作浪所致，故政府出招趕炒家出場也就無可厚非。

急升非因炒賣 貨幣貶值元兇

　　筆者認為樓價急升的主要原因，並非只是炒賣活動所致，單以2.4%的短炒個案來評定未免過於武斷。真正的禍首應是貨幣貶值，通貨膨脹所引起。所謂成也美元，敗也美元，自從港元和美元掛鈎以來，買香港物業儼如買美元資產，當美元下跌，資金就會湧入香港樓市，樓價就會上升，如今美國的量化寛鬆政策，也正是樓價急升和通貨膨脹的主因。為了抵抗通脹，把錢放在銀行做低息存款並不化算，選擇買金又嫌貴，投資股票也不太懂，於是港人大多數利用傳統的保值方法-----買磚頭。為免落後他人，用家提早決定買樓，商人廠家或專業人士等投資者也行動迅速，大家都怕銀紙縮水而購買物業以抗通脹，因此物業交投量創出近年新高，樓市自然跟著急速升溫。

有錢同胞多 承接港天價豪宅

　　值得再提的是，近年來內地經濟不斷增長，湧現大量的有錢同胞，港幣貶值相對人民幣卻升值，同胞皆以擁有香港物業（尤以豪宅）為榮，在他們眼中，香港樓宇並不算貴，於是物業市場又多了這批生力軍，高價或天價物業就由他們來承接，反正他們大把錢無所謂，港人多了一個高價套現的機會，對業主們來說，並沒什麼不好。至於那些由師奶兵團組成的炒家，只屬極少數，並不能於樓市呼風喚雨。況且短炒住宅成本高、利潤少，將短線投機者變為長線投資者，對他們來講可能是更好的一件事。大家不妨計一計，如果短炒一個物業，買入300萬後以360萬轉售，利潤有多少？同樣的升跌幅度，買入360萬後以300萬賣出，虧損又有幾多？實情是，賺的話約是30萬，虧的話卻是約90萬，因此短炒這門生意並不好做。

　　政府落重藥推出「額外印花稅」，樓市經歷大風浪，明年樓市將何去何從？借鑒金管局副總裁阮國恒的忠告：「市民要留意資金大舉流走的風險，一旦外資撤走，息率回升，樓價將會下跌！」