高價投地皮‧背後有玄機
2011年5月4日
蔡志忠
亞洲地產董事總經理
香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長

　　
　　 上周紅磡高山道地皮由南豐集團及永泰地產以$15.25億聯手投得，樓面呎價高達@9,934元。此高價成交引起市場一片譁然，坊間普遍認為地產商高於市價買地，顯示其求地心切，對後市非常樂觀。

　　 土地拍賣之前，專業的測量師行估值大約在每呎6,500元至8,500元之間，因為他們是根據紅磡區屋苑現時的造價，來計算而得出的結果，如參考黃埔花園和海逸豪園等等。不是事後孔明，筆者一早就估計此地皮的拍賣價每呎可達近萬元，原因很簡單，如果大家將紅磡高山道地皮看成為何文田高山道地皮的價值，那就一目了然，正如當年土瓜灣天光道地皮，現在不是已經變成為何文田「半山壹號」了嗎？更何況高山道鄰近未來港鐵站，位置優越，被地產商看高一線並不出奇。

名稱一改　價值應聲飛

　　 發展商總有化腐朽為神奇的力量，他們不單可改變物業地點的稱呼，例如將牛池灣說成飛鵝山，把大坑寫成渣甸山等等，同時新樓也總是賣得滿堂紅。筆者最近有朋友到元朗參觀兩個新樓盤，被熱烈氣氛感染迅速落票認購，雖然售價每呎達4,000幾元至6,000元左右，並不便宜，但是在開售時仍被搶購一空，朋友遲了一步買不到樓，非常失望地表示：「宜家嘅市癲成咁，個個搶住要，我哋打工仔點上車？」

　　 那邊廂新盤熱賣暢旺，這邊廂二手樓卻淡靜滯銷。原因是新樓發展商都經過精心部署，在高佣金效應下，大型代理行均重兵上陣，蒐羅世界各地買家，尤以內地客更為主要目標對象，於是凡是新樓必屬豪宅，凡是新盤必然搶手。反觀二手樓市場，自從政府推出「額外印花稅」措施捆綁買家後，二手樓供應驟減，同時買家由本地客主導，少了外地資金參與，加上輿論不斷喧染二手樓將破97年價，港人均視之為癲價，因此買家寧可選擇觀望，加快使二手樓市冷卻下來。

一手樓價　悄悄超越97近倍

　　 可能大家少留意，當人們還在埋怨二手樓價貼近97價時，一手樓價整體已悄悄地超越97年近一倍。一、二手樓是兩個不同的市場，其價格有點分道揚鑣，就像汽車的價值一樣，二手車即使落地只兩三年，其價格可能已便宜了一半，所以買樓要選擇哪一類物業，各位應該心中有數吧!