蔡志忠
亞洲地產董事總經理
香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長

2010年5月26日

       上周報章報導，海逸豪園一位投資者勁蝕417萬出售持有13年的收租物業。對此，筆者甚為感慨，在當局要制定打擊投機炒賣的同時，本人對物業炒賣活動有不同看法。

高地價政策 樓價應聲漲

      是炒家把樓價推高的嗎？這說法不完全對，真正的始作俑者是政府和地產商。港府奉行高地價政策，不會賤賣土地，發展商推新盤時自然就水漲船高，加上高超銷售策略配合，天價成交不斷出現。大家可有留意，這些買家不是本地富豪或知名人士，便是內地豪客或海外投資者，他們買樓的目的多是自住和長綫收租，甚少作短綫出售或以確認人身份轉售，不是以前活躍住宅市場大炒家。

      投資者能炒高樓價以賺取暴利嗎？答案並不一定能。以前在住宅市場呼風喚雨的一班投資者們，如今大多數已銷聲匿跡。目前一手樓定價過高，二手樓又受打壓，要在中高價住宅市場短炒獲取暴利簡直是不可能的。舉例來說：炒家購入一個1,000萬元單位，以1,100萬元賣出，帳面賺100萬元，表面成績不錯，但是在扣除所有雜項支出後，純利只有約港幣10萬元左右。

      在這買賣當中，炒家的成本是：要給政府的印花稅和利得稅約40萬元，買賣佣金約20萬元，供樓和罰息約20萬元，簡單裝修費約10萬元。還有時間需要半年左右，資本也要動用約400萬元。雖然帳面賺價百分之十，其實獲利只有10萬元，假如帳面虧損百分之十的話，即大幅蝕了190萬元，因此炒樓這門生意並不好做，它是要承受很大風險的。

      從以上例子看來，炒樓的最大得益者其實是政府，其次是發展商，另外地產代理、律師、銀行和裝修公司等也可分一杯羹。現今社會對炒家戴上有色眼鏡，因此本人提議投資者們，將物業短炒變為長揸，等待若干年後，可以倍數出售獲利，既不用繳交利得稅，又可堂堂正正做一個長綫投資者，何樂而不為呢？