蔡志忠
亞洲地產董事總經理
香港專業地產顧問商會副會長
香港東區工商業聯會常務副會長

2010年8月25日

       香港樓市既變幻莫測又充滿挑戰，正是它吸引人之處。早前政府推出「三招十四式」遏抑樓價措施，熾熱樓市立刻冷靜下來，成交價和量皆應聲下調。然而效力只維持了三天，上週何文田和紅磡兩幅地皮拍賣售出，市場立刻再次轉勢，業主們又重拾信心，政府政策即時失效，坊間批評聲音四起，港府處於窘境之中。

高價賣地‧僅短暫刺激樓市

       面對各方壓力，當局仍是非常理智，並沒有亂了方寸而走錯腳步，這值得一讚。香港是自由經濟市場，不宜對樓價升跌作出太多干預，樓市是有週期性，別忘了從九七金融風暴到零三年沙士期間，香港樓價暴跌了六成。

       賣地看似創出新高，其實不然。地產商所投兩地是要作為豪宅發展，紅磡地參考「海名軒」價格，而何文田地則參考「半山一號」，兩個現樓豪宅造價高達每呎@1.3萬至@1.4萬左右，因此所投地皮價格其實並非太高。況且其落成出售是幾年後的事，對目前樓市只有短暫刺激作用。

       回看政府所推新措施並非虛招，是有力度和長期性的。此辣招是「限制樓花轉售」使用家不敢衝動入市。「收緊樓宇按揭」令實力稍遜買家要慎重考慮資金足夠與否。第三招是「增加土地供應」這一絕招，大家對「八萬五」政策應該還記憶猶新吧。最後政府更重申會密切留意樓市走勢，必要時將在十月施政報告裡再次發功。

短期料拉鋸‧入市量力而為

       以上種種，筆者認為年底前樓市將出現拉鋸局面，交投或會急劇放緩，樓價可能會稍微下調一些。由於政府將陸續推售土地，發展商大都會一如既往高價承接，這已是司空見慣的事。可是一旦賣地出現低價成交，或是息口有機會回升、資金有撤離跡象等等出現，只要有任何一個理由，樓價便會掉頭向下。

       至於目前是否仍可入市？都是那一句：「量力而為」。只要能通過壓力測試，即是加息兩厘仍可應付的話，那還是不妨的。當然最好選擇落後的中下價筍盤，原因是此類物業價格距離九七價還有大約兩成水位，在長遠樓市向好的情況下，要追回九七價，並非不可能！