天價新樓豪宅‧炒家離場 蔡志忠 2010年7月21日 |
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立法會剛通過增加2000萬以上豪宅交易的印花稅，由原來徵收百分之三點七五增加到百分之四點二五，意圖遏止樓價繼續飊升。有議員更提出要額外徵收豪宅「摸貨」交易的印花稅百分之二，希望進一步打擊樓宇炒賣活動。樓價高企，外界一直歸咎於炒家推波助瀾所致。對此，筆者不敢苟同。 根據一份地產综合數據顯示，今年上半年全港僅錄得428宗短炒的住宅買賣登記，較09年下半年2056宗急挫78%，豪宅物業短炒更加急劇收縮，上半年千萬以上物業只錄得4宗，而500萬至1000萬的中上價物業轉手亦只是8宗而已。整體短炒平均獲利只約10%左右，反映豪宅炒風不成氣候。 由於短炒新樓或豪宅物業已無利可圖，因此豪宅炒家大都已消聲匿跡，或者變成了長線投資者，時移勢易，炒樓這門生意也由賺取暴利變成了高風險投資。例如資深豪宅投資者鄭躬洪，最近摸出君臨天下2座單位，面積1084呎，售價為1560萬，去年八月份一手買入升值約16萬。表面看來樓價升了，但是大家可知道他實際虧損了多少？ 經歷過九七樓市大跌而受傷的人都會知道，九七前後的售樓方式是完全不一樣的，九七前樓市是業主市場，九七後卻是買家市場。當年發展商售樓是不用地產代理的，由於新樓首批開價往往低於二手樓價二至三成 ，留有水位給炒家圖利，故經常出現排隊黨霸位輪籌，或以內部認購和員工預留等等方式購得平盤，然後在市場轉手獲利，當時炒風熾熱，炒家豬籠入水。但是到了九七金融風暴發生後，售樓方式起了極大變化，每當新樓開售之時，便有大批地產代理到處找客，營造熱烈氣氛，正所謂：「重賞之下，必有勇夫」。在發展商高佣效應下，現今新樓售價皆比同區二手價高出五成到一倍。在高樓價高成本的情況下，炒家轉手大多損手離場，短線投資者面對新樓，自是望而卻步。 究竟引致樓價飊升的原因是什麼？主要是政府奉行的高地價政策所致，為了確保庫房收入，避免出現財政赤字，又不敢隨便增加利得稅和薪俸稅，政府唯有高價賣地以確保庫房收入，土地拍賣所得已成庫房主要收入來源。發展商高價投得地皮，自然不會低價推售樓盤，反而會出盡法寶，營造氣氛，創造天價成交以賺取豐厚利潤。情況就像最近何文田豪宅地皮拍賣一樣，發展商以樓面呎價高於現樓價格投地，立刻帶動區內豪宅甚至全港樓市向上，可見高價賣地、天價新樓才是樓市升溫和樓價高企的主要原因。 |