日前與資深地產投資者老友飯敘，話題自然離不開地產市道和經濟走勢。「當樓價急升，物業成交大幅放緩，即是樓市見頂之時；當樓價大跌，房價超值仍乏人問津，便是樓市見底訊號。」老友閒時熱衷於經濟與地產投資方面書籍，不但熟悉地產市道，對經濟前景也甚有研究，其言論正顯示他看淡樓市前景。

日危機按息加　下挫警號

　　投資者老友縱橫物業界多年，投資獲利無數，見解自有其精闢獨到之處。他認為目前樓市風高浪急，樓價高處不勝寒，從最近成交大幅減少看來，樓市已響起下跌警號，樓價將最少下調一至二成。理據如下：

　　(一)日本大地震引起的核輻射危機至今仍未解決，人們甚至擔心會影響整個北半球經濟，恐怕會打擊投資者和消費者信心，使買家望樓卻步。
　　(二)近期香港有銀行提高H按揭息率，令人覺得加息周期可能提早來臨，香港樓宇投資回報一般只在2-3厘左右，一旦加息，買樓的回報就變得不吸引，直接影響投資者和用家入市意慾，當樓價下跌時，在「額外印花稅」的捆綁之下沒有投資者承接，這將使樓價跌勢加劇。
　　(三)香港政府為弱勢政府，低下階層聲音過大，反對派為了選票去推翻政權，屢次衝擊政府機關及暴力挑戰警力，情況已到失控地步。如：有年青政客故意用手肘衝撞特首胸部使其受傷，還威嚇如遭起訴，必有大律師義務出庭抗辯等。香港人的自由放縱程度已到了臨界點。「利莫大於治，害莫大於亂」，歷盡治亂興衰，政治和社會不穩定，市民大眾如何能安居樂業？此等情況繼續惡化下去，將嚇怕外商投資香港，他們甚至會賣樓套現撤退。

內地客捧場　港豪宅帶動升勢

　　雖然投資者老友以上分析甚有道理，可是筆者天生喜歡辯論。嘗試用另外一個角度看樓價，本人認為香港樓價還有上升動力。原因就是：

　　(一)香港樓價的高低跟大陸經濟發展是息息相關的，近年來國內經濟每年均錄得很大增幅，造就了大批內地豪客，他們蜂擁到港購買新樓及豪宅，這已成了樓價升高的最大動力。有人說：「現在的中國就像是當年的唐朝盛世。」這種強勁勢頭將持續很多年，中國的富豪會越來越多，間接使香港的樓價越來越上揚。
　　(二) 大地震引發東京股災，日本央行為救市大規模注資入金融體系。繼美國之後日本也狂印鈔票，資金氾濫引起通脹進一步惡化，加上日本大量重建工程即將展開，必將令世界各地資源商品、建材石油等價格急升，在銀紙大幅貶值的情況下，樓價將進一步上調。
　　(三) 港府大力推動市區重建工程，當局為順應民意也大量推出土地拍賣，未來將會有大量新樓落成。坊間皆以為大量供應會令樓價下跌，其實不是必然，因為所有新樓均被地產商打造成豪宅，即是凡是新樓皆是豪宅。就像最近銅鑼灣告士打道一個舊樓重建的樓盤，最近開價每呎平均近2萬元，媲美半山豪宅價格，直接帶動鄰近二手樓價上升。

　　樓市起落無常，充滿商機挑戰。香港是言論自由的地方，對樓市有不同的看法很正常，各抒己見各自精彩，大家互不相干。筆者重申我們是不會負責任的，至於誰對誰錯，就讓大家日後評論吧！