實用面積問題也困擾商廈市場

木鐸
2012年2月7日

早輪政府話賣新樓要用實用面積，班發展商怒髮衝冠，搞到要暴動似的。相對而言，民間對此頗為支持，不少市民更希望擴展到二手，使大家以後可以用同一把尺買樓，不用時常將建築呎價轉化成實用呎價來比較那麼費神。日前同位中環老商家傾開，他也滿腹牢騷，認為發展商也好，大業主也好，賺錢真賺得太盡，用盡方法來呃秤。實用面積問題何止影響到住宅呀，商廈租客也有苦難言。

他說：我在中環做生意幾十年，總部一直設在電車路的永隆大廈，幾十年前從第一天開始，個業主就同我講個單位是一千呎，不知從何時開始，個單位就變了一千四百呎。近二十年來商業樓宇的租售價走勢的透明度都好高，從中介公司或傳媒都可得到［你以為］準確的數字，查實當中好多謬誤。好似上述例子，每年中環呎租都有一定漲幅，而實質租金升幅並不是帳面呎租的升幅，因為還未計業主［第二，第三期發育］，［自我發水］，降低了其大廈實用面積，增大了建築面積的因素，若計算這因素，寫字樓租金升幅就很嚇人。

老友又話經濟好時，班生意佬揸頸就命，任大業主剥削，但一到生意走下坡，經濟不景時，就會搬地方或縮減地方，近期中環有不少老友租約期滿，一是租少了地方，一是搬去抵食夾大件的對面海。他解釋，租一呎中環樓，等於對面海租幾呎，你有ＩＦＣ，對面也有ＩＣＣ。有得揀啫。

老者講的也是事實，近日我留意下一些網上放盤的地產資訊，之前經濟好，優質中環商廈全年爆滿，想租個位都難，今日隨隨便便上網睇，嚇死人，怡安華人行六層兼四散單位放租，長江集團中心七全層兼七單位放，協成行也有三層，老子號和記也有不少單位放。還有不少其他大廈，唱也唱不完，這只是大業主們的盤，還未計不會登上網，多是透過經紀行放盤的獨立業主持有的商廈的租盤。

經紀老友告訴我，經濟前景吹淡風，但業主租金叫價仍停留在歌舞昇平的水平，班租客當然難以接受。對自己盤生意無把握的，或講究風險管理的，就租少了地方或索性執粒，但也有些搬離中環，甚至搬去九龍，畢竟彼岸也新廈林立，完全不失禮。估計中環租金很有下調壓力，租金下調，也是樓價下跌之日。