地監局難保障唐樓買家權益

木鐸 2010年4月5日

馬頭圍塌樓後，唐樓僭建問題再為公眾所關注，除市建局和屋宇署，地監局也爭出鏡，表示會要求地產經紀向租客及買家披露所介紹的單位有否僭建以及當中危險。說易行難，開門七件事中無要求出平面圖，單憑業主之言更不可信，況且不少僭建的地方都甚易〔睇漏眼〕。筆者覺得就算地監局立法，買家最能保障自己的方法還是在臨時買賣合約上列明若有僭建，買家可得回訂金和放棄購入，或賣方清除僭建物，交易才會完成。

因當買方簽了臨約，要找銀行做按揭，銀行有測量師到現場視察，他們不僅出齊需用圖則，又有足夠知識經驗去看清楚該單位。這樣較地監局叫人在買樓前找專人勘察有效得多，畢竟買樓前花錢找測量師肯定有否僭建後，可能最後買家不是自己，結果白花錢。但不少唐樓買家是投資性質，連租約買樓，連睇樓機會都無，買家便分分鐘買入債項而不自知了，因不久便要花一大筆錢拆僭建物，又可能因拆僭建，滋擾到租客，而遭索償。

筆者投資物業近二十年，視唐樓為高風險東西，因其多數無業主立案法團或管理公司，他們是大廈公契執法者，有他們便較少人明目張膽地僭建改建。香港土地查冊所記載的頒令(order)如僭建，修葺，斜坡等都不能反映到即時情況（因消防或屋宇署是先出信，一段時間後才註上田土廳），負責任的律師除問業主有否收到頒令外，還會查詢管理公司及法團，他們的資料較業主可信（因無利益衝突）。換句話說，雖然有經紀與律師把關，因唐樓多無法團或管理公司，我們很易買到有僭建或頒令的唐樓，後患無窮。

莫說我們一類凡夫俗子不易察覺到僭建，若業主隱瞞，經紀也易受騙，首先若每層都僭，從唐樓外面看過去，會誤以為僭建為合法的，有些在天井位僭出去的，就更易漏眼，還有一些掛在外牆，放花盆的鐵架，不少人都不知那是僭建，視若無睹。再者，就算出了事，經紀承擔了責任又如何，莫非叫經紀賠你一幢樓嗎？說到底又不是自己小心點好。

筆者看到地監局要求經紀告訴買家和租客僭建和改建的風險的電視新聞時，第一個反應是十分贊成，這是經紀的道德，但另一個畫面是一個租客表示租用了一個套房，見到有塌樓事件，覺得很驚，言下之意是租樓時，經紀沒有告訴她這類套房的風險。筆者便覺後十分滑稽了，因為套房必定是改裝了單位的結構，除非你不租套房，否則便要冒險，筆者總不信經紀會向租客趕客地說套房有潛在危險，不要租吧。

若要嚴格地維護租客權益，經紀應向那些有按揭的單位的業主為租客索取銀行准許將單位出租的同意信，但筆者很少見到有經紀這樣做呢!