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樓市五節棍之利淡因素夾擊樓市蓄勢變
(林木地) 2018年8月11日
第一棍:利淡因素夾擊樓市蓄勢變

本港樓按加息狼來了,今次一眾賓架真的微調按息封頂上限,估計醞釀下半年加按息將開始也,在貿戰及貨幣波動下,又逢加息因素,樓市影響是實質是心理將揭盅。

《搵銀報》指出,4大行加H按息 封頂息率2.35厘,幅度溫和 冷卻樓市作用有限。金管局「溫馨提示」下,花旗率先加按息及上調封頂息率,隨即掀起新一輪加按息潮,4大銀行傍晚起相繼公布加按息0.1至0.2厘,令市場H按封頂息率最高至2.35厘水平。

有分析指,是次加息幅度溫和,紓緩銀行息差效用小,銀行下半年加P機會仍高,至於對買家心理作用多於實際供款負擔影響,冷卻樓市熾熱氣氛有限。

第二棍:賣樓變出租避空置稅

地產商紛紛為繞過空置稅,採取以退為攻,寧願將物業租予高層,或最新部置變身服務住宅只租不賣,據講有大盤因而每年慳稅億幾銀之巨。

《小超報》講,海璇全幢售轉租避1.4億空置稅。政府6月底推出新房屋政策措施,向新盤「開刀」徵收一手住宅空置稅,消息震撼地產界,落實至今逾1個月,新地旗下北角渣華道133號海璇1B期第6座轉為服務式住宅出租,涉及140伙,成為政府表態徵收空置稅後首個正式轉售為租的新盤。發展商公布出租細節,月租3.6萬至14萬元,呎租高見100元,預計單位全數租出的每年租金收入達7000萬元,以此計算,即日後空置稅實施後,每年可節省高達1.4億元稅款。

第三棍:獅子銀行劈價質低豪宅貨

中美貿戰由口水變實質,震動投資界外,對經濟敏感之豪宅市場亦受拖累,銀主減價響起調整第一槍,由大行持有之半山豪盤,減價千萬脫手,造價直返去年水平。

《太公報》表示,The Albany銀主盤劈價千萬甩貨。中美貿易戰升級,有豪宅率先跪低劈價,中半山名廈雅賓利一伙銀主盤,剛劈價千萬易手,成交價8800萬元,樓價重返約一年前水平。另資深投資者「玩具鄭」鄭躬洪再劈價出貨,以1950萬元賣出尖沙咀名鑄單位,減幅達35%。

市場消息指,中半山豪宅名廈The Albany(雅賓利)低層A室,實用面積1948方呎,銀主為匯豐銀行,單位剛連一個車位以約8800萬元「賣殼」易手,較銀主最初叫價9800萬元,累減1000萬元或10.2%,折合實呎45175元。

第四棍:小超省靚招牌奪港鐵地

小超上場後,一陣子又話重建和記大廈,旋不久又立即奪標,在港鐵手上取得黃竹坑站項目發展權,今次項目大而對手少下,難怪長實執到合理價搶地機會。

《中產報》講,黃竹坑站巨無霸項目,長實力壓四財團奪標,港鐵兩日閃電開標料總投資逾300億。市場矚目的黃竹坑站三期「巨無霸」商住項目「閃電」開標,由接近兩年未有投得地皮的長實,一舉力壓其餘四家財團,以獨資形式奪地而歸;消息人士指,除項目補地價外,是次須以價高者得的「一口價」決勝負,成為長實奪地的關鍵,而整個項目總投資額逾三百億元。

港鐵公布,由長實奪得項目發展權。是次亦為李澤鉅接任為長和系主席後,首次奪得本地項目,打破接近兩年未有投得地皮的悶局、亦為該集團自二○一五年十月,近三年來再奪得地鐵合作發展項目。

第五棍:世紀刁拆細賣利錢豐厚

世紀商廈大刁成交後,中環中心立即出現大額成交,連拆細戶都有捧場客,單計賬面有二成半利錢,真係快夾準也。

《太公報》指出,蔡志忠速沽中環中心兩伙賺24%。長實與一眾富豪財團約於三個月前完成中環中心的逾400億元交易後,項目隨即出現拆售,繼早前有三層樓面轉手後,由投資者蔡志忠持有的22樓分拆六個單位放售,其中兩個火速以呎價約4.1萬元轉售,套現逾1.7億元,較平均買入價高約24%。
 
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