地產博客
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文亮語

縮表,縮左大家都唔知道

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年9月25日

  美聯儲局雖然確認縮表,但大多數分析員認為縮表對樓市影響不大,最低限度對現在的樓市影響不大,有傳媒人問我縮表對香港樓市影響,我話香港早已縮表,傳媒人更正話香港早已試過縮表,在2008年金融海嘯期間,不少外資銀行為求自保,向香港物業按揭客戶追差額,即是現在所說的縮表,不過,現在已經事過境遷,很多人已經忘記了,傳媒人錯了,投資者了解到前事不忘,才是後事之師,怎會忘記當日被銀行追差額,正因為試過被銀行縮表,以後的投資就以穩陣為主,即使現在金管局縮表,投資者仍然很輕鬆,不需要賣走手上物業,傳媒人不明白,金管局幾時試過縮表。

  原來真的是縮左大家都不知道,金管局不是叫縮表,而是叫逆週期措施,到現在已逆了9次,一般業主已經練到金剛不壞之身,如果問銀行借錢,除了按揭成數低之外,還要通過壓力測試,如果樓價不是下跌三四成,銀行是不會向業主追收差額,如果銀行真的是向按揭客戶追數,基本上可以說香港樓市已經玩完,毋須再評論樓市。

  我認為耶倫今次是向陳總偷橋,美聯儲局的縮表與金管局的逆週期措施都是分段,以循序漸進方式進行,並且預先張揚,令到大家都有心理準備,不會像2008年,銀行追差額時將投資者殺過措手不及,有投資者更加要出售手上優質物業渡過難關,不過,分析員說縮表對現在樓市影響不大的真正意思,可能是說對未來樓市有不利影響,當縮表實行了一段時間,大家就會發現銀根緊拙,問銀行借錢就要多付利息,就算美聯儲局不加息,香港都會追加,如果美國加息,香港就有機會加雙倍,如果到那時候才說縮表對樓市有影響,就不算是分析,應該是報導。

 
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1. 真真薯片 2017-09-25 09:34:44
事先張揚既問題就唔係問題

耶倫咁樣預報縮表, 肯定唔會隊冧美股

至於香港, 仍然冇乜人信真係加息, 估計要等到H按升到封頂, 然後銀行宣布加P, 樓市先會轉勢, 縮表只係加快呢個流程
3. Koichi Fuyumi 2017-09-25 11:38:24
呢種活到一百歲都未見過的大時代,大型放水到大型收水歷史上只係理論層面討論過,無人有能力估到會發生咩事

但有部分歷史經驗基本上係百發百中

美國政府在投資氣氛一面倒的時候作出政策轉向,民間一定有一個Delay 的真空期。大家都需要時間由"唔信"慢慢培養變成"信"。正如07/08年,大家亦唔信美國政府放水會救到市。仍然討論緊百年一遇的Tsunami,美國將會滯脹,和日本一樣開始走入迷失20年一樣。

小弟建議除非已經入咗市,否則呢種時候有錢最好都係主力投資可以快速轉身的資產,寧願少賺都要保住逃生門,千萬唔好太深入敵陣,賺咗係帳面拎唔走無咩意思。
4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2017-09-25 16:46:14

聯儲局終於決定,由2017年第四季開始縮表。有人說,縮表將對金融市場帶來重大衝擊,甚至可能發生災難。我覺得這種說法有點危言聳聽,出現的機會應該不高。


現實是聯儲局在2014年10月已停止QE,但一直仍有用債券到期收回的錢繼續買債,沒有從市場抽走資金。可見聯儲局行事極為慎重,謀定而後動,目的就是不想對金融市場造成衝擊。


聯儲局觀望了三年,覺得經濟已復甦得不錯,有能力承受得起縮表的負面影響後,才付諸行動。聯儲局說得很清楚,縮表的目的是要令貨幣政策正常化,絕非要引至市場動盪。此之所以,縮表會循序漸進,一旦出現亂子,聯儲會隨時調校縮表速度,甚至可以暫停縮表。因此,出現災難性結果的機會很低。


聯儲局之所以要縮表,是因為之前QE的時候把資產負債表弄得太大了,現在要把它縮回合理水平,才能正常化。為了令讀者明白甚麼叫縮表,必須從QE開始講起。


美國的次按危機引發金融海嘯後,聯儲局為了挽救美國的銀行與保險系統,決定大量向市場注入更多的資金,推行量化寬鬆政策,即QE(Quantitative Easing)。具體的做法是由聯儲局出面,在市場上大量買入政府與企業的債券,以及用樓按作基礎的證券;在開始的時候,甚至有買入過一些企業的股票。這樣,銀行與保險公司才不致倒閉,政府才可以照常運作,而房地產市場亦不致崩潰,經濟才可以逐步恢復元氣。


聯儲局買入的債券與股票,就會被視作持有資產,就可以按擁有的資產值來發鈔;買債買得愈多,可以增發的鈔票亦會愈多。在這種機制下,聯儲局的發鈔能力是可以無限的。只是若果發鈔的速度快過經濟增長的速度,市場上新出現的貨幣就會多過新增的財富。在這種情勢下,資產價格就會飆升,貨幣就會貶值。因此,聯儲局必須趁QE的後遺症出現之前,迅速把貨幣政策正常化,那就要縮表。


在金融海嘯之前,聯儲局的資產負債表約在9000億美元左右。QE後,聯儲局不斷買債與發鈔,令資產負債表增至4.5萬億美元水平,是海嘯前的五倍。現在聯儲局要縮表,做法就是在每月有債券到期,聯儲局在收回現金後,不再是全部用來買債,而是會少買一部分,把剩下的現金拿來註銷。這樣,聯儲局的資產負債表就會逐步降下來。


按聯儲局的計劃,縮表從2017年第四季開始,先是每月少買100億美元的債;到2018第一季,每月少買200億美元債;到2018年第二季,每月少買300億美元債;到2018年第三季,就每月少買400億美元債;到2018年第四季,每月少買500億美元債;合起來是300億+600億+900億+1,200億+1,500億=4,500億,佔原先45,000億資產的10%,比例不高。尤其是在開始時,每月只少買100億美元,只佔總資產的0.2%,真是少到不容易感覺得到。


再者,聯儲局只是待債券到期後才收回部分現金,並沒有把未到期的債券拿去市場拋售,對市場的衝擊應該有限。
 


5. 博士粉絲 2017-09-25 18:52:02
老c早兩日話大時代,而家話沖擊有限,轉變都好大下啵

日後如果提速縮表,唔知會點反應呢?