地產博客
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1. 樓市不瘋癲嗎? 2012-10-03 11:50:52

私樓熱爆燈,居屋樓價同樣火熱。全港居屋王鰂魚涌康山花園,兩個月內五度破頂,昨更刷出全港首宗呎價破9000元居屋癲價紀錄。大圍富嘉花園再登上新界最貴居屋王寶座,屋苑一個481方呎細單位,呎價直撲7000元大關。

2. 業主與租客無loyalty 2012-10-03 11:58:16

張華英指商戶會追求客戶的忠誠度,但業主與租客之間就沒有「loyalty」可言。「業主話之你租咗個場10幾20年,尤其是大業主,因為同你講租約只係個職員,佢打工要有表現先有bonus,只要將租金收入提升30至50%就係加人工嘅依據;小業主有啲都講吓感情。」可惜香港的商舖越來越多是由大財團持有。
他又批評業主無商業道德可言。蕉葉於杏花新城早年的隔籬鄰舍都已「全部走晒」,蕉葉算是守得最耐,「頑強力都算強」;業主見東南亞菜做得住,又找來其他東南亞菜和越南菜商戶來;即使之前表示只有蕉葉一家東南亞菜,都可以「講過唔算數」。他形容所有租約都是業主有「final say」,業主擁有最大權利,怎樣也敵不過商場業主。

3. 幫人財務 2012-10-03 11:58:41
好羨慕又佩服d買家咁有實力/財力/借款能力,能夠現在(高價/追價)入貨自住/投資,香港人真係好多好有錢
4. 未來出路 - 「飲食撈埋地產先搞得掂」 2012-10-03 12:06:03
商舖是天價已非新聞,正如瑞信董事總經理兼亞太區首席經濟研究師陶冬於上周感嘆說,「真正的香港正逐漸消失」。租金貴令「你們的奶茶、菠蘿油、牛腩麪正經歷『浩劫』。」
蕉葉亞洲美食坊東主張華英總結逾20年經營食肆經驗,認為最大問題是沒有擁有自己的店舖,不過現在的商舖已是天價。
他表示,「正常飲食業已經冇得做,香港從事飲食要撈埋地產一齊玩,唔係冇得做。香港乜嘢都要同地產結婚。」
張華英慨嘆現在於香港生意難做,所有人都為地產商打工;他現在已轉戰內地二、三線城市開設新餐廳;他現時在香港除了蕉葉外,還有經營中國菜和泰國菜共三間餐廳。
早於九十年代,單是蕉葉在香港便連開了10多間,曾經做到街知巷聞,但一切俱往已。
5. 生意人 2012-10-03 12:20:29
做正行意無得做因為租金太貴,不如將資金去買樓,炒爆香港樓市,邊個最後入市就唔好彩啦!
6. 絕代商驕 2012-10-03 12:32:16
宜家某些商舖及餐館現已被走入進化時代,要走出傳統模式求變求生,地點方面旺區要走樓上舖、或要搬到二三線地區/商場、甚至要偏離市區行郊外園林路線。現在的發展趨勢是:市區旺區>商場>遊客區;二三線地區>商場>本地人市場
7. 小人物 2012-10-03 12:35:39
中級換樓客唔湯唔水都好濕滯:
千萬以上既樓要出5成首期, 換樓客如果冇咁既實力, 唯有繼續租. 租金升implies樓價升, 更難換樓, 抑或退而求其次換價錢較低的細樓, 而細樓可能在未來幾年會出現海量供應.

當人民幣自由兌換, 頂多只有香港金融業會受害, 其他優勢如資本自由出入, 法治社會, 政府運作高透明度, 低稅率, 良好基建, 高質素勞動力等依然健在, 依然會吸引國內富豪進駐, 投資.

也許東方之珠的傳奇, 隨著大孖沙的一一歸天而終結其歷史任務
8. Marco 2012-10-03 13:31:00
博士,陶冬好快会跪低认错,黄金大牛市近在眼前,却走去卖楼!如果他真的看淡,应该卖晒两层楼!卖一层留一层,与普通人一般思维,毫无见地!何来专家之称?
陶冬卖楼只证明他身边没有现金,要卖楼套现!
9. 我愛人民幣力量 2012-10-03 13:45:46


QE3=超級通脹,美國未來10年都好難加息,發了咁多債,點會想還高息!歐美日現在已聯手印廢紙到世界各地購買實物資產,港元只會跟隨變廢紙,人民幣兌港元將持續上升,大陸資金購買力將大幅提升,資金必定流入香港樓市,包括住宅和商業樓宇。
現在冇樓或只得一層自住樓的必然會變成輸家。只有樓和貴金屬才能對沖甚至跑贏
超級通 脹,中原CCL指數3年內好大機會升至180點,即比現在上升約70%,租樓住的必然首當其沖成為業主奴隸,因為未來幾年隨著舊租約到期,業主必定瘋狂加 租,再加上物價飛升,這些租樓住的人將會向下流變成窮中產甚至低下層。得一層自住樓的也不會好過,因為隨著通脹和租值上升,差餉、地租、管理費、維 修...等各樣開支也會大幅上升。
所以現在應該盡能力買多幾層樓,才能有效對沖超級通脹,由輸家變成贏家,這樣才會有好日子過!


10. 馬如龍 2012-10-03 13:59:22
我想問吓有無人知邊度可以睇到 :百多萬業主有六成是沒有按揭,其餘四成業主借貸平均是他們買入價54%
11. CT 2012-10-03 14:20:37
如果博士對樓市真有堅定信心,就不必對唱淡的言論咁勞氣。因為陶冬、謝國忠等越唱淡,博士就更容易於現價吸貨。除非博士對樓市沒有口中說的那麽有信心,否則應該歡迎人家唱淡。畢竟 market can stay irrational longer than you can stay solvent. 誰看對誰看錯日後自有分曉。
12. PETER PAKER 2012-10-03 15:49:07

To: 10. 馬如龍

 

根據香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%52.2%;從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。

http://www.census2011.gov.hk/
pdf/summary-results.pdf

 

根據金融管理局的20126月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 54.7%。雖然我只附上2012年6日的金管局的 hyperlinks , 根据小弟过去2年每季追踪 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 约為 53% - 55% 左右

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/
doc/key-information/press-release
2012/20120727c4a1.pdf

13. PETER PAKER 2012-10-03 15:50:16

To: 10. 馬如龍

 

根據香港人口普查2011 - 簡要報告”page 77 , 香港有60.1%的自置物業是沒有按揭貸款 , 相比2001年及2006 , 沒有按揭的自置物業比率分別為48.5%52.2%;從2006年至2011年的過去5年內 , 相關比率急速上升7.9%60.1% , 雖然期間的按揭利率大多處於下降楷段 , 香港人仍反而加快還款步伐 , 反映香港人對借貸十分審慎 , 由於沒有欠債 , 他們有條件更換更好的居住環境。

http://www.census2011.gov.hk/
pdf/summary-results.pdf

 

根據金融管理局的20126月住宅按揭統計調查結果 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 54.7%。雖然我只附上2012年6日的金管局的 hyperlinks , 根据小弟过去2年每季追踪 , 新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 约為 53% - 55% 左右

http://www.hkma.gov.hk/media/chi/
doc/key-information/press-release/
2012/20120727c4a1.pdf

14. 亮劍 2012-10-03 16:09:06

新批住宅按揭時的 Loan-to-value ratio 54.7%

如計埋大約成幾人係「夫披」無借銀行一亳子,早幾年買落受惠低息還左唔少按揭者,加上樓價呢幾年升左幾成,港樓負債比率應低於叁成!

15. 亮劍 2012-10-03 16:23:39

本人數月前提出,我深信每一項資產泡沫爆破前,必定有下列條件出現,請各位指教,附加最新評分:-

 

1---政府政策大轉向,例如改變約定俗成嘅遊戲規則!----呢下有好大機會發生,我俾 7 分!----無變!

2---絕大部份人都睇好,由其係之前睇淡嘅人都轉埋軚!----睇來看淡嘅人佔多數,我俾 6 分!----多左人睇好、升 3 點!

3---息口在大家預期唔倒之下急升!----2014 年前加息機會好低,我俾 3 分!---無變!

4---唔應該買嘢嘅人都入埋市,而且是用高槓桿形式進行!----財政司司長成功阻撓不自量力人仕入市,我俾 0 分!---無變!

5---強者在高位減持,貨源轉到弱者手中!----強者都有出貨,但更强者接貨,我俾 0 分!---開始有衝動派人仕不問價入市,例如淘大短短幾個星期升一成,有必要加 5 分!

6---嚴重炒過火位,但大家仲當拒正常!----我認同有少少泡,呢度俾 5 分!---同上有必要加 多 2 分!!

7---大量資金係某種原因之下流走!----歐豬唔掂,我俾 7 分!---無變!

8---有人連首期或按金都係碌咭、籌旗咁班翻來,然後以「空手入白仞」嘅情況之下,望短炒搏分一杯羹!----同上,財政司司長成功阻撓不自量力人仕入市,我俾 0 分!---無變!

9---有人為左買嘢而犯案,例如為爭睇股票機、為排隊買樓俾人打尖而打交!----現時未發生,我俾 0 分!---無變!

10--所有數據都好好!!!!(表面上睇)----呢下睇唔倒俾 5 分!---無變!

 

上述條件中五樣請睇車------共 30 分!開始要小心!-----再加多成十分!實力唔夠者請坐埋一邊睇戲,順便儲定首期,等 2014 年回嗰陣先入市!

16. 馬如龍 2012-10-03 16:52:49
17. 貨多市不爽 2012-10-03 17:05:50

現在的問題是樓價升勢實在太快太急;但大大問題是仍然有承接。現在應該有一部份未買樓的高收入人仕或已出售自住單位的人仕,等跌市等左好耐,但現在仍未有回穩積像,買定繼租,好考耐性及耐力,他們大都很有實力,在供平過租的計算下,有機會高位接貨。

18. 睇得通 2012-10-03 17:11:53
陶冬賣樓:  袛是變現......賺佐一部份錢先..........仲未賣晒,不必大惊小怪.............此人吓親100萬香港小業主好不應該.........100萬香港小業主不可以同時沽出物業.......也同時不可以同時買入100萬個物業.......沒有這樣的買家和賣家..............幸好筆者是長線投資者..........未被吓親.....................
19. CCL 2012-10-03 22:37:11
不要忘記97年的樓價是泡沫價,即 CCL-100點 本身就是一個反映超高價,摸貨價,瘋癲價的指標。 所以與1997年比較,15年升了 10%,或是升了 50%,都只表示樓市有不同程度的泡沫。現時資產價格不斷飈升,資產泡沫已經形成 。美國之金融危機尚未度過,欠債累累引致財政懸崖快將出現,此外歐債危機只是不斷拖延而未有真正的解決,這些都確實是會對全球經濟有極壞影響的恐佈大事,香港將不能置身事外。 况且將來如果美國要持續瘋狂發債,被迫推高債息而導致改為宣佈加息,這麼加息周期一旦開始便將會很難停下來了,大家應不會忘記97年時超過十厘的息口罷,再加上全球經濟惡化至浮面時,香港不能獨善其身,失業率將會飈升, 這便是樓市泡沫爆破之日。但現時某些唱好樓市的力量實在太大了,很多市民亦因此難以抗拒而怍出入市之錯誤決定,做成了盲搶樓,恐慌性入市,驚執輸等現象,只有少數的人能保持清醒而堅持原則。因此,當樓市泡沫真的爆破的時候,人們這才相信便會太遲了。
20. 温情提示 2012-10-03 22:44:59
當樓市泡沫爆破時,樓價從來都是一跌到底的。起初跌少少時會有看淡者先行沽貨離場。然後恃續再跌時又會有另一羣人加入沽貨行列。越遲沽跌得越多的心態,羊群效應,要一下子於短時間內大跌三四成並不是天方夜譚。 故此,現時樓市在極度瘋狂、遠離環球經濟向下的現實情况下,買樓自住絕對不可以高追,否則恨錯難返。 有很多人就是誤信了那些唱好的垃圾文章,於97年的時候跟風買入了自住單位,半年後發覺唔妥,但又不能好像炒家一樣賣出止蝕,終於浪費了十五年的機會成本。 那些無料的人每天都在發表害人不淺的推高楼價言論。更可惡的是有些人一路唱升,一路卻在出貨散貨。
21. Istan 2012-10-04 10:48:41
香港人底子厚,大把人好多Cash,你话可以放在哪里?很多人不介意低回报,也不介意楼价会跌10-15%,楼价因此在高位跌不下去!
22. Trader 2012-10-04 19:13:51
汤生。         陶冬,謝國忠。。等只是金融界的"演员“ 。公司对他们的要求就是多出镜。为公司擦招牌。请问你有没有听说过他们敢说自己曾经亲自炒过期货。股票。外汇。期权。等呢 ? 哈哈。。。。。。但公司经常会安排和要求他们出场大声讲宏观。。。等等。他们也是为饭碗。你完全不用理会这类”演员“啦。
By the way. 请问汤生为何近来港岛 10 万左右租金的住宅比前几个月少了很多看楼的租客  ?各位前辈有何高见  ???  Thank you !

23. 法子 2012-10-04 23:55:24

8. Marco

你和我的睇法一樣!

24. 3U 2012-10-05 16:21:10
陶冬賣樓因3個U




 



(明報)一向分析股市和樓市頗有見地的瑞信董事總經理兼亞洲區首席經濟分析師陶冬,最近以1890萬元沽出九龍站擎天半島一個收租多年的單位,未計租金收入,持貨6年帳面已賺1020萬元,而陶冬現時於擎天半島仍持有一個單位收租,每月租金逾6萬元,單位市值亦上升至約2800萬元,較5年前買入價高五成半。

陶冬在上周五公開他的賣樓紀錄,並指「我不知道香港樓價明天是漲還是跌,但我知道它已經不可控,我不願意跟這種瘋狂為伍,所以選擇賣樓」,更指香港房地產已經進入瘋狂狀態,令香港的牛腩麵、菠蘿油等本土特色在租金飛漲中經歷一場浩劫,業主大幅加租是「殺雞取卵」。

陶冬賣樓,隨即引起網上不少議論,更成為不少樓市淡友引用作看淡樓市的支持證據。事實上,陶冬在早前接受《明報》訪問時,已表示正考慮賣樓。

陶在金融海嘯時鼓勵港人可趁低買樓,在去年開始說「不買樓了」,及至轉為要考慮賣樓,轉捩點是他不久前到數碼港用餐的經歷。

陶冬入戲院前,到數碼港一間經常光顧的台灣餐廳吃飯,店員溫馨提示他該店快結業了。「我覺得很奇怪,這裏食物也不錯,環境也不錯,怎麼就要結業呢?」原來,業主下狠手加租,月租從6萬元一步漲到22萬元。「當我看到那家店租金漲到22萬的時候,我就開始要賣我的物業。」

對於香港房價,陶冬以「不可持續、無以為繼、不合道理(unsustainable, unviable, unjustified)」的3個U字來評價。他形容本港業主加租之狠是「殺雞取卵」,而低息環境下,普通市民排隊買磚頭則是「迫於無奈」。然而,儘管全港租金都在升,但自由行遊客的消費量卻跌了三成。「我所認識的真正高端的大陸遊客不來了。」陶冬指出,高端遊客買一張機票就可以去巴黎去日本,在那裏不論是住酒店還是買奢侈品都比香港便宜,豪客消失消費也難言反彈。「當我看到那一點(指租金離譜),我就開始(想要賣樓)。房價下個月漲不漲,我不知道,但是風險和回報已經不成比例。」

對於消費插水、租金飛漲這等怪象,陶冬的解釋是不少歐美零售品牌業績走樣後,高層為求交代,紛紛拋出「去亞洲」的大計。陶冬指出,這些在歐美市場做不下去的品牌蜂擁來港開店,但他們來得快,走得也可能很快。「所有大公司都一樣,如果今年盈利下滑了幾成,我(指高管)要向董事局交代,那我們就去Asia!」

要描繪一個夢幻般美麗的亞洲藍圖其實非常容易:假設自由行遊客每年以雙位數增長,人均消費每年再以雙位數增長,30年不變。如此情景預設下,歐美品牌擲多少錢搶舖都是合理的,近期頻爆搶租個案即反映了這一點。「但這些人對中國、對香港、對亞洲的零售根本不了解。3年過後,大不了說一句我當時的判斷有誤。」

25. FAT 2014-09-25 11:55:50
我覺得樓市可以有調整的一日,但香港真的地少人多,所以有好多人供完樓人士好有實力的,我有做朋友賣唔知乜,白晶簇的東西,可以買幾層樓收租,可想然知香港人有錢,不只是大陸人有錢,陶冬賣樓其他人買樓﹗
26. 陶冬粉 2019-03-19 08:58:40
陶冬好叻。
27. 陶冬粉 2019-03-19 11:22:41
陶冬2012年已经沽出物業,果然有眼光。高手也