地產博客
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文亮言
就算唔加息,樓價都會跌
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年1月13日

  有聯匯之父之稱的祈連活,不是祈連伊士活,話即使加息2%,香港樓價只會跌5至15%,對香港樓市影響輕微,我不明白,究竟是跌5%抑或是跌15%,兩者有很大分別,因為現在不少買新樓的上車人士,都會採用地產商高成數按揭,如果跌5%,那些人還會繼續守住他們已買的單位,如果跌15%,不少買家就會選擇放棄,而且,任何人都知道,當利息上升了2%之後,並不是到了最後階段,反而只是開始,香港有5次沒有跟隨美國加息,如果美國今年加息3次,香港不但要跟隨,而且還要追加,到年底,香港有可能加息2%,並非遙不可及的事,暫時還沒有人預測香港樓市今年會下跌15%,祈連活的說話,其實是對香港樓市一個警告,不過,說話比較婉轉,有可能令到大家誤會,就算加息2%,樓價亦只不過跌5%,幾時香港才會加2%利息,或者會是非常遙遠的事,樓價又怎會下跌。

  其實,影響樓市的不只利息,還有供應,市民負擔能力,經濟環境等,供應增加,市民負擔能力與樓價脫節已是不爭的事實,所以,我認為即使不加息,樓價在上升乏力之下,有可能掉頭向下,加息只會令到業主的防守能力減弱而加快出售他們的物業,香港今年加息幅度極有可能低於1%,但持有多個物業的業主會考慮到加息會構成壓力,在利息未上升時減持一些單位,所以,即使未正式加息,但加息陰影足以令樓價下跌。

 
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1. 銀公 2018-01-13 09:53:26

銀行公會主席施穎茵昨出席例會後表示,美國踏入加息周期,市場預期年內都有加息機會,但本港資金充裕,港元拆息經歷年結因素等後本月漸見回穩,未有急切性需要加息,何時加息需視乎一眾因素,不會猜測具體時間表,但隨着美息進一步上升,港美息差擴闊,本港加息壓力將愈來愈大。香港文匯報訊(記者 馬翠媚)

隨着本港跟隨美加息可能性上升,有銀行順勢推出定息樓按計劃搶客,施穎茵指不評論個別銀行決定,相信不同銀行會視乎情況採取不同策略,而樓市方面則繼續受供求及利率影響,雖然加息方面仍然有不確定性,預計今年樓市仍然平穩,同時目前銀行業的環境及氣氛正面,預計今年貸款業務將平穩發展。

銀行公會都話今年不会大幅加息。銀行冇生意做,反而会增加回贈,推出定息去搶客。大家放心,中原指數今年不會升太多,只會溫柔地升15%左右,好健康!







2. 就算加息,樓價都會升 2018-01-13 10:11:09
今年經濟表現強勁,失業率降至百分之三以下,零售翻生,股市升到爆邊,北水湧入炒股搞到香港Monetary Base 急增,下半年大橋及高鉄通車,利好旅遊業。同股不同權實行, H 股全流通實行,下半年一大堆大大隻的科技公司在香港上市,股市升到爆邊,北水湧入炒股搞到香港Monetary Base 急增,利息可以升得去邊?

今年樓價唔升穿天花板已要還神。加區區2%息樓價要跌15%。1975至1980,本港供樓利息從10%升到20%。同期美孚新村樓價升咗幾多,大家知道嗎?

加息樓價就要跌?Sorry,這只是幻覺。
3. Johnny 2018-01-13 10:39:36
其實以往加息初期香港樓市都係升的。
4. 十一哥 2018-01-13 10:43:29
加息唔大事、睇趨勢阿爺一文一字都抽秤緊、外資馴服…改正加道歉…直頭係寫悔過書咁!有一日大陸…掌控到外資玩唔到嘢、全面開放外資入屋落注、就係香港下走之時、不過照睇係3~5年後嘅事。

樓跌5%…呢兩年入嘅貨就唔見最少一成、係球球聲嘅概念、冇力水嘅會好心噏。




5. 好友淡友 2018-01-13 12:22:47
現在有15% 辣稅,令買賣成本增加。投資者未必因爲加了少少息而減持單位。

一向拜讀博士的文章,在未有眾多辣招前,博士的預測都非常獨到及準確。唯這二三年市場被扭曲,已非以往簡單的自由市場。辣招、高按揭門檻下,現在物業市場變成強者及地產商才有資格玩的遊樂場。 

跌市有momentum, 升市有momentum. 這種升勢未必會因加少少息和增加少少供應而停止。
6. 香港土著 2018-01-13 12:23:27
盲目將大陸發展速度理想化,心理安慰多於實際投資成效。

大陸要全面迎接外資,表示資本賬已經完全自由流通,哩樣野十年內出現機會極微。
7. 樓價同加息冇關係 2018-01-13 12:31:29
1975-1980,供樓利息由10%升到20%,同期美孚樓價升何止一倍。利息升樓價就要跌?好似冇咁嘅事。
8. 香港土著 2018-01-13 12:35:14
博士,上車情意結已經深入肺腑,冇得救。游資不走,繼續牛皮悶局。

假若資金不走,港樓升極不外十個八個巴仙,買到走不到,十巴仙留比樓痴慢慢享受。同一前提下,港股值博率高好多。講貴講危險,細價樓比絕大部分藍籌有過之而無不及。
9. 回土著 2018-01-13 13:37:26
淡友天真,以為港股升港樓就會跌。如過港股升到4萬點,港樓一定升到失控。
10. 十一哥 2018-01-13 14:03:06
陀地   呢兩年…股真係和味過磚頭好多、股有價就有市、樓就有價未別有市。


11. 十郎 2018-01-13 14:40:51


     在師兄的留言 , 在呢一分鐘 , 我搵唔到有那一種投資會虧本。哈哈哈哈 , 飲杯 ! 遲d會進化到過大海都一定滿載而歸 。


12. 1842香港 2018-01-13 16:56:09
希望樓價越來越升,庫房盈餘越來越多。
13. 回十一哥 2018-01-13 17:59:23
面對現實吧,這兩年9成散戶在股市都搵唔到食。
14. 呵呵 2018-01-13 19:40:49
向晴軒求助一成與投資失利有關 比率創近三年新高    
港股升不停,恒指連升14日,再創港股最長升市紀錄,不過後市走勢如何,「股民」就要審慎注意。提供理財輔導服務的明愛向晴軒指去年首9個月救助個案,有10%為投資失利,提醒股民要量力而為,投資時要訂「止蝕位」,否則有可能因接連失利而越輸越多,曾有一位約30歲男子投資失利,借貸「追貨」,最終欠債約百萬元,結果破產收場。



15. 真真薯片 2018-01-13 21:54:00
如果唔加息, 股市又唔冧, 美元又唔升, 冇事冇干在下睇唔到港樓會自己跌先, 市一差地霸立即罷賣, 由購買力累積先再推, 息股匯冇波動, 有咩可以衝擊到地霸呢招黃金賣樓法? 增加供應? 呵呵呵呵
16. 十一哥 2018-01-14 00:23:22
13樓   呢兩年股市9成輸 ? 都幾高難度喎 ? 衹有同情嘞…真係高低端有別、我就最屎果隻都贏足5成…比埋#1113、睇番留言D貼士啦 ! 冇私㗎。




17. 樓淡的偶像 2018-01-14 02:36:01
散戶聲稱跟沈大師買股票輸錢。尋晚最熱話題,一定係呢位散戶,聲稱跟沈大師買股票輸錢,上網公審大師。
據了解,呢位散戶由23000點開始跟大師搵食:

「我跟佢時23000,一路叫唔好買貨,靠邊站,搵位做淡倉,結果依家已經去到28000,我miss左成個升浪。我跟佢做淡,次次都贏少少,輸就輸鑊金。升就叫我避一避,咁好啦,止蝕,我走落去又話食淡倉加沽,大佬,我都走哂啦。咁好啦,我信你,加淡倉OK,又真係賺到少少。可惜之後又升,又話夾多一兩口,結果我比人夾足成千點之後話係結算,轉倉。好快回落,結果一路比人夾上去。無限loop」咁到底買咩中伏呢?爬文睇佢投資組合,佢自言買過5仔,又買過941,結果唔識升。

唔知係唔係大師「燈神」之名太深入民心,加上之前篇專欄文章「不問價入聯想博翻身」技驚四座,所以即使成單嘢無圖無真相,唔知真定假,大家都加一把嘴說大師的不是。

十一哥的租租聯盟盟主。股壇大師大多租樓住的原因,是因為首期輪清光,一屋牆紙。



18. 孟波 2018-01-14 13:15:44
其實我衷心希望樓價跌最好兩成,個個縮沙睇定D唔買個市靜晒,那時去地代舖頭出面望下都有人出來招呼下你,好過而家登出來一係假野,一係貴到冇眼睇。
19. 絕對同意 2018-05-28 00:46:21
樓價升得太過份,現在不跌,只是時辰未到,當某日到臨,樓價跌七成也不過份。
20. 必須跌三成 2018-06-02 11:51:42
政府應立即做野,壓低樓市,否則,它日突然爆,對社會傷害很大。