地產博客
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文亮言

什麼是慢牛格局

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年9月20日

  有不少評論員用美化了的用詞來評論樓市,本來是市況不佳,在經過美化之後,就會變成市況穩定甚至向好,令到不少打算買樓投資的人失去了警覺性,其實,在樓市連升多年之後,地產商已經用到最後一招,才能勉強穩住陣腳,這招美其名是高成數按揭,其實就是地產商借錢俾買家買他們所建的新樓,到了這個局面,打算買樓的人應該要小心,就算買樓的人不為意,評論員是有責任將這個情況說出來,最低限度做了自己本分,或者,什麼也不說,任由打算買樓的人自己做決定,實在不應該繼續用美化了的用詞來評論樓市。

  有評論員話樓市的本質沒有改變,仍然是牛市,只不過是慢牛格局,其實他們用錯了形容詞,快牛或者很牛大家都明白,而慢牛的意思是那隻牛已經耗盡了精力,以相當疲憊的身軀前進,現在更加是被牛主施以硬料,才能勉強向前行,用慢牛來形容樓市,是好是壞,買樓的人應該要了解慢牛的真正意思,或者,當他日樓市下跌,評論員又會說早已警告樓市是慢牛格局,買樓的人不知道慢牛的真正意思而已。

  其實用慢牛來形容樓市是政治不正確,因為牛是不會倒後行走,即是說樓市永遠上升,只不過是有時快,有時慢,投資樓市是永遠對,不會錯,說樓市長遠是上升是沒有錯,問題是業主是否能夠守得住,現在有很多人都懷念以前曾經擁有的物業,如果在1997年之後沒有被銀行沒收,今日的價值是相當可觀,而能夠守得住的意思就是要自己能夠負擔的借貸,即使樓市下跌,所擁有的物業亦不會被銀行沒收,能夠長期持有,就會發覺物業的確很牛,升得快是快牛,升得慢是慢牛,就算下跌,只要那隻牛仍然生存,總有一日牠又會再向前行。

 
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1. 真真薯片 2017-09-20 08:48:30
康城新盤首批折實都要12788, 成個盤平均應該要賣萬3, 4

康城開呢個價, 比隔離2手高1, 2成, 不過兩房戶型, 總銀碼都係搶手貨色, 地點雖然差但係都叫有地鐵, 在下估首輪可以一Q清, 之後睇次輪加幾多, 如果加價唔太狠. 有條件成個盤一Q清

如果成個盤貴隔離2手兩成都一Q清, 咁就大件事, 如果真係發生, 9月縮表同下個有林鄭施政報告冇猛料到, 今年內CCL真係有機會再升5%, 陸9大後明年大陸樓股有冇震盪係明年既事
2. 博士粉絲 2017-09-20 08:53:45
睇落唔太近地鐵站,上兩個星期行去二期領都熱到趴低。。。
不過地霸一定話遲下可以穿商場過,但我估要行10 ~ 15分鐘
3. CKW 2017-09-20 09:22:55
汪總話依家既格局唔係慢牛 係龍二
4. 十一哥 2017-09-20 11:00:41
解讀慢牛…貨在强者手、冇人願~亦唔敢沽、股票唔賭罷就、但屋就點都要住、租又扯硬哂、樓價貴完可以再貴、頭痕底Part…地主又肯放數、年覆年等呀等…再等就果頭近、合埋眼搏一鋪…好過成日搬竇做游民…

政府衹有聚焦建公屋、以入息百分比交租、扯低租金、先係唯一出路、玩首置居屋係緩兵之計…比你有得噪…政府先可以唔洗做~慢慢做、免得過真係推冧樓市…政府使錢咪冇咁鬆動…、

做官好難揾大錢…有計…今日唔壞大袋衣食…他日董事局就實有位…過CEO癮…到時先揾真銀!  機制又係官定嘅…吹咩  !

  !  !
5. 笠臣 2017-09-20 13:26:47
唔使13k一呎,平通全港,他日2021配套建成後,如商場,隧道,大橋……,一定高過目前及買唔翻
6. 博士粉絲 2017-09-20 14:50:56
新地賺4xx億,理應無財務壓力,如果等到2021一定高過目前,仲要買唔番,新地點解唔等到2019現樓落成先賣?或者屯到2021先賣?
7. 真真薯片 2017-09-20 15:06:31
脫苦海講樓:以散戶之心度大戶之腹

坊間及網上即有些人大造文章,認為新地一反常態地以「要錢唔要貨」的方式賣樓,是睇淡及市場見頂的訊號。其實一Q清袋不是長實的專利,就以筆者的記憶,九龍城獅子石道1號、珀麗灣第一期、北角型品、大角咀型品.星寓等,新地都是用類似的手法,一開始就盡推(能否清貨是另一個問題)。就以獅子石道1號為例,真的一日沽清,但接貨者一樣可以賺到笑呵呵,這樣解讀為新地是睇淡後市才急推樓,恐怕是捉錯用神。 甚而有些人作進一步的曲解,認為發展商急於賣樓,然後大市回升,就表示跌眼鏡睇錯市,筆者認為這是「以散戶之心度大戶之腹」。做股票可以有好多手法:短炒係方法,每次賺5-10%就走,然後拿回本金再找尋下一個賺5-10%的機會;等足一個浪賺幾倍亦可以;甚而死渣爛渣後生時買落,臨老才賣貨亦可以。同樣道理套落地產行業亦可:大型屋邨小炒家用短炒方法,化完粧就賣;買樓收租一個浪咁炒亦得;一路住一路等升臨老至賣變現養老亦可以。 偏生成功的發展商(地產行業的一個分支)只有一個模式,就是不斷買地、不斷起樓、不斷賣樓,套完現再買地再起樓,周而復始。利潤當然有部份是來自不同時期樓價起伏時低買高賣,但絕大部份卻來自「低價買地,高價賣樓」。舉個例子,Yoho Midtown每呎樓面補地價大約八百元,呎價卻賣五六千。對於成功(留意此二字)發展商來說,能夠做到貨如轉,資金從地皮、建築、賣樓之間轉換的轉數越快,賺的錢就越多。無咁成功的就一個地盤起十年,人家可能已賣了三四次樓。 香港五大發展商,都是用貨如輪轉的方式經營,所以別表錯情了,發展商怎樣推盤,只是個別環境下的策略轉用,並無甚麼玄機在內。尚城有七百多個單位,尚豪庭只有三百多個單位,已決定了推盤的快慢,況且新地未來幾個月還有數個價碼及單位數量更大的樓盤推出:屯門站、瓏璽、56區等,把較次要的尚豪庭一次推出,乾手淨腳,不應視之為睇淡。
8. 首置引發全城恐荒 2017-09-20 16:58:52
新盤市場再掀入票搶購熱潮。新鴻基地產(00016)旗下將軍澳日出康城晉海,周二(19日)公布開價後,周三(20日)起正式收票接受登記,設於觀塘apm商場的售樓處,下午2時半起開放,大批準買家及地產代理正逼爆商場連接裕民坊的天橋,場面墟冚,料人龍上千。至於商場連接港鐵站的出口,集結大批代理蜂擁搶客,不少警員於現場協助維持秩序。

首置消息把大家嚇到出來搶樓。林鄭好野!
9. 真真薯片 2017-09-20 18:20:07
7年黎正苦成日都叫人唔好買樓, 結果唔聽正苦講而入市既人有樓住唔洗捱貴租, 仲賺埋紙上富貴, 聽正苦話唔入市既就不斷比市場嚴懲

到左今日, 正苦越叫人唔好買樓, d人越要搶住買, 因為正苦誠信已經破產, 情況就好似大陸中宣部話邊部係禁片, 大家就知道果套係好野, 一定要睇
11. 十一哥 2017-09-20 22:07:50
睇實啟德幾件炮仗、老表都幾頭痕、呢頭搶咗地…籌旗有阻滯、果頭重金買嘅德國佬銀號又唔多掂、政府又放水…比陀地低價補地價、老表有乜論盡…小心骨牌效應、因為呢一浸升幅…係由老表搶啟德地辣起嘅。


12. LC 2017-09-21 02:38:18
我諗對於小市民黎講,除左八成半上車果D 無房單位之外,我想其他人買樓,都係好有實力既買家,因為過唔到壓測其實就買唔到,日後是否能供得起層樓,其實要睇香港既搵錢能力,我相信而家買得起樓既一唔係老細,就係profressional。香港既搵錢能力,又可以噤講,香港條命,應該係跟大陸,香港身為一個堅離系數最強既城市,就証明搵到錢既人一直都好搵錢,如果當香港係一個大陸既城市睇,香港收既租比大陸任何一個城市比較重要貼地,(大陸五六百萬層樓你都係收幾千蚊租,香港五六百萬你有機會收兩萬)。 
 
     其實一個資源高度集中既國家/城市,我相信樓價高企係一定,我諗如果香港經濟唔好,實在有太量方法救港,其一係放鬆大陸人來港投資。我相信香港樓市大陸化只係遲早既事,即係投資回報同租金回報脫離,係噤既情況下,其實香港樓上升既空間還是存在,問題係邊一個 section.  我假設 大陸既生活水平追到香港,噤每年單程黎港既人就會減少,細價樓先會有機會失去需求,長遠黎講向下,好似日本樓噤,而中價樓同豪宅,我相信還是有後強,因為中國搵錢既能力還是有上升既空間。 

     其實樓市越升得慢,越遲調整,對樓市向下調既可能性就越低,因為搵到錢既人唔會因為樓市唔郁而搵少左錢,如果係股市既牛市,應該就好似博市噤講,己經係強奴之未,香港樓市既空置比較低,我想這個就算是樓市調整都係唔會變。 

     前題係唔會有乜金融風暴,美國縮表打劫唔成功,(成個世界都衰左幾次比美國佬,我諗而家有中國頂住,今次未必就好似以前噤成功,最少無噤容易,最少我見到之前炒RMB 既大戶都挾住條尾走),所以李嘉城E 幾年都係果句,如果買黎自住,係無乜所謂,噤大既通帳走過左,要行返轉頭實在好難。即係以前五毫一個面,要退返到以前噤既價錢,應該係世界没日,噤退返幾多先叫樓災?噤要睇香港人搵錢會唔會斬頭式噤少一半,除非港獨成功,我諗調整三成的話,睇個經濟勢頭應該都好盡。香港人重係好打得同好勤力。
13. 引刀一快 2017-09-21 06:11:08
真真薯片兄

咁孫九招果時,聽政府講有冇錯?
14. 真真薯片 2017-09-21 08:40:55
刀兄,

在下段回應頭兩個字就係“7年”, 孫9招係10幾年前既事

不過正確d講, 正苦講既野, 大家要用個腦去分析下信唔信得過, 例如孫9招做唔做到, 孫9招基本上就係唔起居屋, 唔造地, 正如你個仔同你講佢既目標係唔讀書考試0分, 只要坐係度乜都唔做就會達標

但係689同林鄭話要增加供應, 你可以睇佢個計劃似唔似會做到, 而你可以見到正苦唔敢強收地霸農地, 移山填海就同地霸+犯民既環保人士配合係度拖, 理論上正苦可以好似通過高鐵咁將移山填海係垃圾會會議排到最前, 剪布格硬通過, 但係正苦搞造地從來唔急, set左個議程配合犯民同環團反兩後就放棄, 不斷拖, 如果正苦真係有心做, 好似高鐵之類要咁格硬推, 點會推唔到?所以在下認為正苦同地霸仲有地霸手下既犯民同環團其實係扯貓尾, 冇心亦冇力解決居住問題, 當然正苦有政治壓力點都要做d野, 但會局限係做比人睇, 而唔係解決問題, 置安心同港人港地就係經典, 所有政策行動最終以地霸利益為依歸, 或者林鄭最後可以解決到10%居住問題, 但係大環境係唔會變

補多句, 正苦以地霸利益為依歸, 地霸只係講大發展商, 小業主只係附和下, 好似依家咁, 樓價升一手樓熱賣, 二手樓其實好難放, 當年信置既藍灣半島因為市況差, 正苦比佢起多幾層, 擺明就係明益地霸, 小業主供唔起樓又放唔出, 正苦理得你死