地產博客
瀏覽人次:30773    回應:13
文亮言

保證回報即是回報不被保證

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2016年12月8日

  過往保證回報是促成交易的一種方法,有買家打算買入一個物業,但礙於當時租約租金偏低,即使業主願意減價,但銀行計算按揭貸款時會以租約租金計算,令到買家有很大機會得不到足額貸款,於是,便出現租金保證的一個條款,有了這個條款,買家向銀行申請按揭貸款便會得到合理的按揭成數,而業主作出的租金保證則是租約租金與市值租金差距,這是一條三方面都可以得到好處條款,一直以來持之有效,但到了後來,保證回報被濫用,業主以保證回報來吸引買家,說穿了就是促銷物業的回報並不保證,不過,買家多數會有一個蜜月期,一般來說是兩年,之後,回報可能會下跌一半,如果搵到租客的話。

  有人或者會認為,那些業主採用保證回報方法,有欺騙買家之嫌,我認為絕對沒有,買家是清楚了解什麼是保證回報,他們願意接受,表示已經衡量過物業的價值,我又從來沒有聽過有買家在蜜月期期滿之後,控告業主以不良手法促銷,況且有兩年時間,如果樓市持續暢旺,話唔定真的可以達到保證回報的租金,咁就什麼也不用解釋,如果經濟下滑,租金下跌,達不到保證回報的租金亦是順理成章,賣家亦毋需解釋,所以,我認為買家應該對保證回報條款要細心考慮,因為保證回報即是回報不被保證。

  近日車位熱賣,當中亦有業主加上兩年租金保證回報的條款,有了這個條款,租金首兩年是受到高回報保證,但買家要考慮,兩年之後又如何,租金會不會持續,如果不能持續,甚至會出現空置,就要慎重考慮,不過,無論如何,千祈唔好搵物業代理出氣,令到其他人睇唔起物業投資者,總之,食得鹹魚就要抵得渴。

 
我要回應
我的稱呼
回應 / 意見
驗証文字
 
回應 / 留言規則
  1. 禁止撰寫粗言穢語、誹謗、渲染色情暴力或人身攻擊的言論;
  2. 禁止以名稱/暱稱/綽號/同音字等批評或映射任何人士、機構、公司;
  3. 禁止發佈有關招聘、推銷、廣告等內容;
  4. 禁止公開任何個人資料(如電話號碼、電郵地址、即時通訊帳號等)。

敬請留言者自律。本網站保留刪除/堵截任何留言的權利。

回應者名稱
密碼
1. 引刀一快 2016-12-08 09:59:20
俾妳抽鑊甘,咪就係租金回報保證囉,哈哈哈哈
2. LYC 2016-12-08 10:11:01
大量公屋富戶已經即時瘋湧出來搶居屋,搶私樓.明年CCL保守估計有5成量度升幅,大概會初步爆上260.
3. 人在天堂 錢在銀行 2016-12-08 10:47:15
公屋富戶係最後金蛋, 希望唔好過份取殺,呢班人真係唔嚇得架... 

佢地有錢分擔下社會債務係好, 但冇左佢地做基層消費既就大獲啦...

不過, 呢班購買力唔逼一逼, 就唔知香港既底力係有幾好...

政府藏富於民, 人民還富於富人...

4. 浪子心聲 2016-12-08 11:41:05
「收緊富戶政策」的陰謀論

近日房屋署建議收緊公屋富戶政策,提供地代搶樓新論點,正如LYC言論,大量公屋富戶已經即時瘋湧出來搶居屋,搶私樓。

但我認為政府是知道「收緊富戶政策」會有推高樓市的負作用,為什麼在這一刻急急提意改變呢? 好明顯對特首選舉有幫助是其中一個原因,我還相信現今建議收緊,在明年12月實行,到時候好大機會係私樓供應到位,為免「供過於求」對樓價太大壓力,推富戶去買私樓是最階托市方法,所以這政策一舉兩得。

5. LYC 2016-12-08 12:18:04
浪兄,我勸你都係及早上車為妙,唔好再吹你啲"新樓供應到位"的廢論.私樓供應永遠都唔會到位,發展只會不斷拖慢推盤,因為個個都知幾年後供應係零,越遲賣越貴.2手其實應該係最大供應,可惜已經被長期辣椒率先搞到零供應.自己執生啦!公屋富房的隱藏實力不容忽視!
6. 貓奴 2016-12-08 12:41:02
1992年時就是被内地樓盤放在香港報紙保證9%回報而去酒店展銷會,"中招”幾十萬掉落大海,1蚊都未有袋過落袋!😢
7. 引刀一快 2016-12-08 13:17:21
惠州太陽城?
8. 向饭民说不 2016-12-08 14:54:42
呵呵,引刀,好过做皇帝,记忆犹新。当时系大陆第一次泡沫。不过当时死的应该大多数是香港人。
9. 向饭民说不 2016-12-08 14:56:25
狼子,收紧富户政策对香港的长远肯定是有好处的。所以几时提出都要支持。689可能为了选举工程,但是点都好,收紧是正确的做法。
10. 引刀一快 2016-12-08 16:27:46
向飯,你梗記得吳君如喇。
11. 井 2016-12-08 17:44:10
年輕人罵老人,老人罵年輕人,到底誰錯?還是羅斯福總統──對不起,又要搬出美國──中肯,他說:「我們不能為年輕人建造未來,但我們能為未來鑄造當前的年輕人。」(We cannot always build the future for our youth, but we can build our youth for the future)。
羅斯福的意思是:不要罵年輕人,年輕人是老人一手製造的Product。年輕人如果不濟,因為他們的上一代不堪。
13. 向飯民說不 2016-12-08 20:03:26
引刀,中国对蒙古出手啦,中国开始学会了美国那一招,又仇必报,蒙古可以唔卖比中国,可以卖比俄罗斯,呵呵呵。

外媒近日报道,中国最近对蒙古大宗商品进口加征费用。以前,看到增税的新闻,我们第一反应是抵触,不过这一次却感觉很好。不仅如此,蒙古大使还请印度总理莫迪出面,介入所谓“中国武断对蒙古货车收费”问题。中方这么做,和前一段蒙古邀请中方不喜欢的人士访蒙有关系吗?这算报复吗?大家喜欢中方用这种方式表达不满吗?
14. 引刀一快 2016-12-08 23:22:46
完全同意井兄講法,亦係我一貫觀點。

如果唔係我地呢代人管教得唔好,點解我地得唔到滿意嘅下一代?

一個缺乏遠見嘅社會,先至會缺乏長足嘅培養理念,溺愛、禁體罰、功利教育、脫離自然,一切一切,都係出於我地呢代人自私,軟弱、短視、安逸。