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動亂未止 重創住宅工商舖
蔡志忠
亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長
有網友指筆者寫的是地產專欄，不應該提政治，說得雖有道理，但政治和經濟息息相關，同樣也會影響樓市。持續了4個月的社會動亂仍未停止，不但對經濟帶來衝擊，對樓市也產生骨牌效應。樓市分為住宅及工商舖車位等，工商舖一向比較少提及，本人嘗試在不同範疇逐一分析。
筆者估計，這場動亂或要到今年年底才能結束，這種港人自殘的結果，會讓香港經濟後退10年。就以具有剛性需求的住宅市場來講，今年初樓價上升了3.7%，到第3季已打回原形，甚至倒跌，而今年最後一季的跌幅會擴大，估計全年住宅跌幅為5%左右。成交量將集中在新樓市場，根據以往經驗，新樓的銷售方式靈活多變，因此銷量方面不會太差，但是二手樓市場較為傳統和古板，交投會嚴重萎縮。
工商舖跌一兩成 明年不會好轉
店舖是最受影響的市場，每星期皆有幾次示威衝擊，旅客來港數量大減，剛過去的十一國慶黃金週，訪港旅客勁減近4成。零售酒店旅遊和飲食業界叫苦連天，一些大型品牌店不是提早解約，就是約滿不再續租，某些旺區如尖沙咀和銅鑼灣的舖位，空置率竟高達近10%。在這種惡劣的環境下，舖位的租售價格焉能不跌。筆者預期，今年下半年總體店舖的售價會跌2成，租金也會錄得1成至1成半的跌幅，相信明年不會有好轉。
至於寫字樓方面，先說甲級商廈，在目前動盪不安的環境下，大型企業相信會採取觀望態度。如果今年內 動亂未能夠平定下來，那麼部分外資恐怕有機會撤走，或者起碼將總部搬到鄰近的新加坡或東京等地，這樣對香港甲級寫字樓的價格影響很大；至於乙級寫字樓，由於本身價格較低，雖然空置率向來高企，但影響還是會較小，主要是香港地價及起樓成本高。筆者預計，今年下半年甲廈租售價跌幅可超過1成，乙廈在5%左右，明年大致上也一樣。
工業大廈呎價便宜，今年整體跌幅輕微，大約5%左右，明年相信價格走勢也相若。近年新式工廈崛起，但價格也要在每呎$1萬元左右。不過，用途只能是工業或幾個指定影視行業，物業使用時要小心違契情況。對整個工商舖市場而言，明年都是淡靜的一年，市場上可能會有一些項目推出拆售，但要取得成功並不容易。
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1. 實事求是 2019-10-09 15:38:58
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宜家呢個環境,跌市係一個必然結果,問題係跌幾多,蔡生嘅估計比較中肯及溫和.
我就更加唔樂觀,關於工商舖方面.
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2. 基層市民 2019-10-09 15:56:56
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樓價跌一點,可能好多人都鍾意,香港就係咁,有人歡喜有人愁,凡事兩面睇,如果跌番一兩成,我屋企都想買多間.
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3. 支持者 2019-10-09 16:01:04
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住宅我唔擔心,跌1成最多啦,好多人需要買樓,蔡生都講,深圳樓價已經同香港新界地鐵沿線差唔多價.冇得大跌.
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4. 認同 2019-10-09 17:01:20
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住宅难跌, 市民必须居住. 其实, 深圳樓價已經同香港差不多.
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5. 講得好 2019-10-09 18:22:36
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大家自求多福!
"筆者估計，這場動亂或要到今年年底才能結束，這種港人自殘的結果，會讓香港經濟後退10年。就以具有剛性需求的住宅市場來講，今年初樓價上升了3.7%，到第3季已打回原形，甚至倒跌，而今年最後一季的跌幅會擴大，估計全年住宅跌幅為5%左右。成交量將集中在新樓市場，根據以往經驗，新樓的銷售方式靈活多變，因此銷量方面不會太差，但是二手樓市場較為傳統和古板，交投會嚴重萎縮。" |
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6. 張先生 2019-10-09 19:18:32
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To 示威者們 我相信你們的破壞行動，已經令到普羅大眾造成極大因擾，提款機用不了，拿現金要大排長龍，返工返學要排長龍，買不到東西，商店破壞，商場早早關門，沒有旅客，沒有大陸人消費，香港全港市民因為你們的行動變得恐慌。很多人將會失業，失去飯碗，有些要減薪或被裁員，大家不敢交流，怕不同意見會被人打，你們抗爭為何要拉全香港人落水？你們究竟在想什麼？中央會屈服於你們這些小孩子行動嗎？你們會影響到特區政府嗎？政府分分鐘是希望你們盡情破壞而令大眾不滿，最終民意會反咬你們的！因全香港人要為你們的行為埋單！ 停一停，想一想，要有同理心，政府會因為你們暴亂就答應你們的所謂訴求嗎？雖然特區班子很廢，官員做事慢得要死，林鄭月娥對政治敏感不足，光復自用，不懂演戲，至少元朗事件都應該去慰問下傷者，而不是去看港鐵損毀程度。 我在內地工作，經常接觸內地人，他們說：「為什麼香港人要這樣自殘，自廢武功？我倒不覺得你們有民主有什麼好，你看我們起大橋起鐵路填海，起軍事基地兩三年什麼都搞惦了，你們香港打官司都浪費了幾年了！所以一黨專政也不是沒有好處的，關鍵在於政府是不是一個開明發憤圖強的政府，有沒有民選首長，重要嗎？你看看東南亞多少所謂民主國家有多亂！他們也有民選總統，但生活好嗎？黨派鬥爭，無日無止，嚴重分化，人民分黨分派，團結成疑，不斷浪費精力在政治鬥爭，政治黑金成常態。」
不要幼稚得可悲了，香港在中央眼中只不過是有特殊對外開放及自由的一個小城市而已，如果有膽識去爭取香港獨立，為何不上北京表達呢？在香港也文也武，算什麼好漢啊？內地有很多一線城市在科技，經濟的發展及規模早就大大超越香港了！香港人醒了嗎？還沈淪在政治爭拗，這些鬥出位的港獨分子目的就是想拿到政治利益，發夢想選區議員及立法會議員嗎？其他就墊人屍底吧，只有一小幾個人得益成為你們班傻瓜的領袖，你們的門爭換來終生掛了一個暴動罪案底，值得嗎？醒醒吧，香港人！ 珍惜香港，不要成為罪人，放下你們的屠刀吧。
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7. Kc Ko 2019-10-09 19:26:00
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To 示威者們 我相信你們的破壞行動，已經令到普羅大眾造成極大因擾，提款機用不了，拿現金要大排長龍，返工返學要排長龍，買不到東西，商店破壞，商場早早關門，沒有旅客，沒有大陸人消費，香港全港市民因為你們的行動變得恐慌。很多人將會失業，失去飯碗，有些要減薪或被裁員，大家不敢交流，怕不同意見會被人打，你們抗爭為何要拉全香港人落水？你們究竟在想什麼？中央會屈服於你們這些小孩子行動嗎？你們會影響到特區政府嗎？政府分分鐘是希望你們盡情破壞而令大眾不滿，最終民意會反咬你們的！因全香港人要為你們的行為埋單！ 停一停，想一想，要有同理心，政府會因為你們暴亂就答應你們的所謂訴求嗎？雖然特區班子很廢，官員做事慢得要死，林鄭月娥對政治敏感不足，光復自用，不懂演戲，至少元朗事件都應該去慰問下傷者，而不是去看港鐵損毀程度。 我在內地工作，經常接觸內地人，他們說：「為什麼香港人要這樣自殘，自廢武功？我倒不覺得你們有民主有什麼好，你看我們起大橋起鐵路填海，起軍事基地兩三年什麼都搞惦了，你們香港打官司都浪費了幾年了！所以一黨專政也不是沒有好處的，關鍵在於政府是不是一個開明發憤圖強的政府，有沒有民選首長，重要嗎？你看看東南亞多少所謂民主國家有多亂！他們也有民選總統，但生活好嗎？黨派鬥爭，無日無止，嚴重分化，人民分黨分派，團結成疑，不斷浪費精力在政治鬥爭，政治黑金成常態。」
不要幼稚得可悲了，香港在中央眼中只不過是有特殊對外開放及自由的一個小城市而已，如果有膽識去爭取香港獨立，為何不上北京表達呢？在香港也文也武，算什麼好漢啊？內地有很多一線城市在科技，經濟的發展及規模早就大大超越香港了！香港人醒了嗎？還沈淪在政治爭拗，這些鬥出位的港獨分子目的就是想拿到政治利益，發夢想選區議員及立法會議員嗎？其他就墊人屍底吧，只有一小幾個人得益成為你們班傻瓜的領袖，你們的門爭換來終生掛了一個暴動罪案底，值得嗎？醒醒吧，香港人！ 珍惜香港，不要成為罪人，放下你們的屠刀吧。
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8. Hongkonger 2019-10-09 21:26:07
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KC Ko寫得好好，但可惜這班暴徒及其支持者的計劃就是要拉全全香港人落水，要全香港人埋單。好明顯，但好可能他們這班儍仔都沒有意識到背面策劃和推動者利用這次機會毁掉香港，以向全世界宣稱一國两制失敗，合理宣稱不會接受一國两制，以提升自己支持率。全世界只有香港人會幇人家毁掉自己家園。這些奇人又怎可能拿聽得明你的真理明言吖？！
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9. 支持者 2019-10-10 01:36:56
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零售市場過去10年過份擴張,酒店業都係,遊客太多香港人反感,呢個係香港獨有現象,或者減少一點大家會和諧. 香港好過頭,至有條件去破壞.年輕人應珍惜.
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10. 拭目以待 2019-10-10 01:47:28
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香港是大市場小政府,當局一向少介入市場,是要改變嘅時候,行業過盛都唔啱,唔能夠太依賴自由行,中港文化有差異,太多內地人來香港會製造更多中港矛盾.
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11. 路人丁 2019-10-10 10:26:09
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To 7/F Kc Ko, 真正的抗爭者, 從來無要求過港獨, 你支持又好唔支持又好, 作為香港人點都要睇下五大訴求內容係乜, 入面根本無一項係同港獨有關。「港獨」呢2個字, 從來係中央政府強加在抗爭者身上的罪名, 用以扇動國內人民對港人的反感。 或者你睇到好多過份暴力的行為, 你話最終民意會反咬, 但如果呢個係政府的諗法, 乜都唔做(或者做左但又唔上唔落), 等人民鬥人民, 你覺得呢個政府有良心嗎? 仲值人香港人去支持嗎? 呢個就係點解, 雖然暴力好多人反對, 但支持的人, 卻比你想像中多好多。支持的人到底係盲目, 定係相反有良心, 政治覺悟, 你自己諗諗.. 今日呢個局面, 我只能睇到, 政府無力, 或者無心去解決問題。政府一係回應示威者五大訴求, 一係就堅持一樣都唔好回應, 唔好轍回逃犯條例, 嚴厲執法, 見人就拉 (但唔係打到人頭破血流), 唔好攪到依家唔拖唔水, 仲要日復日咁比暴力勢力越壯越大。
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12. 蘇拿 2019-10-10 10:58:53
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To: 11/F,
「時代革命」具體是什麼？燒國旗是不是港獨行為？ |
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16. 自由行 2019-10-10 12:11:44
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自由行對攞份糧的打工仔 醫食住行 生活成本狂升 只是生活越嚟越辛苦過往幾年酒店已經大賺
如果真心擔心員工福祉 企業拿些散紙出來都已經足夠幫助員工 更不用裁員
請商家幫忙普羅大眾
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17. 東成 2019-10-10 15:24:12
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to:10樓拭目兄:
自由行睇怕會大量減少,請人來都唔來啦,香港行業轉變無可避免,是否叫零售酒店飲食等嘅從業人員轉行? 唔知肯唔肯做建築工.應該建築工需求比較大.
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18. 真開心 2019-10-10 23:38:32
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動亂未止 。。。。。。見到咁多人高價搶供咁多貴價樓,真開心.原來有錢人咁多.無需做小人.
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19. 亮劍 2019-10-11 09:54:40
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呢家中央政府不會這麼快出解放軍平亂，因為香港搞到 溶溶爛爛，損失最大嘅係香港人自己！ 呢次蔡英文可借香港危機取得大量選票，特朗普亦取得大量籌碼同大陸打貿易戰，但佢哋兩個的得益都唔夠習近平大，因為中國大陸的人民，睇見香港呢幾個月嚟嘅亂象，愛國情緒高漲，中國共產黨執政的認受性更受肯定，畀著我係習近平，梗係等多一陣，等到你大部分香港人覺醒先出手😔
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20. Hongkonger 2019-10-11 10:12:42
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19. 講得對，但準確來講，不是“...借...＂，是“...成功制造...”。
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21. 引刀一快 2019-10-11 10:13:05
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唔係嘛？完全脫離現實。
依家大大係最頭痕嘅時候，外憂內患，屈香港人講讀已經開始有好多人fact check緊，另一方面，前一排過分落力話講讀，又引起好多人變成仇港，將來要修補都難。 成個大灣區嘅人憎恨香港人，咁都叫做得益？睇嚟你好耐冇接觸大陸喇。 |
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24. 有同感 2019-10-11 12:43:41
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25. Fisherman 2019-10-11 13:11:38
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To 8F 於雙十前夕發表的意見，竟與蔡女士的演講，部分出奇地吻合。 |
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26. 有同感 2019-10-11 15:09:27
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TO:7樓&8樓:
講得太正確,香港反對派反省一下.
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27. 路過 2019-10-11 18:15:27
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其實好多依家40幾50歲既人包括小弟都以為自己識好多野，其實所謂識既野好多都黎自網上，大家諗深一層，互聯網出現都係依二十幾年內既事，好多人可能睇野都慣性去某幾個地方睇野，包括唔既討論區，互聯網的確令人類進步左好多，但同時帶黎人亦越來越自我封閉，亦變得更自私，試回想下細個個陣，鄰里關係比起依家既轉變，家人既凝聚力同依家比差幾遠，新生代需要安全感自然會搵一個價值觀同自己家庭甚至社會主流黎跟隨，依種亦係一種對抗既態度，因為家庭同社會都背棄左佢地，只能係網上聚眾，搵相同經驗既人，再建立一個可以同主流社會抗衡既群體，原先佢地係絕無改變社會制度既用心，但有心人見依個群體既數目足夠強大，但有無明顯目標，於是就推心置腹，成為佢地既領頭羊，所以啲人話無大台係假的，有幾個網上居民好鐘意發表言論既人就係真正既智者，佢地會發表一啲網上居民都鐘意聽同睇既烏托邦系列，等啲人不斷去做，自己就坐係後面，達到佢想要既目的，正如電騙案一樣，越高智慧既人越易中招，其實所有野都係源於寂寞，好啦，咁多癈話都係想講，如果為人父母食飯個陣唔該唔好玩電話，關心仔女時唔好問成積點，大啲就唔好問點解唔番工，關心下佢點解唔想番工，唔好問幾時結婚，問下佢興趣係咩，鼓勵下佢向多啲向自己興趣發展，搵個致趣相投既伴侶，重建番人與人之間真實既關係，唔係個種網上既噓寒問暖，我諗社會會和諧啲
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28. 何時才 2019-10-12 13:29:41
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動亂未止 ？？？ 特約演員表演已經開始減少, 人們都在預算何時才是入市時機???
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動亂未能夠平定下來，那麼部分外資恐怕有機會撤走，或者起碼將總部搬到鄰近的新加坡或東京等地，這樣對香港甲級寫字樓的價格影響很大；至於乙級寫字樓，由於本身價格較低，雖然空置率向來高企，但影響還是會較小，主要是香港地價及起樓成本高。筆者預計，今年下半年甲廈租售價跌幅可超過1成，乙廈在5%左右，明年大致上也一樣。