地產博客
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蔡志忠
2018年11月14日
新基建下的投資機遇
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  上週未,筆者出席美聯工商舖(0459)在九龍一家酒店舉辦的投資論壇,題目是「新基建下的投資機遇」,講座反應熱烈,有近2百名聽眾出席。在高鐵和港珠澳大橋正式通車後,很多人都想知道,大灣區便捷的交通網絡,能帶來甚麼投資機遇?

  不能不讚嘆中國的偉大基礎建設,如今連農村的道路都是寬闊平坦的,高鐵和港珠澳大橋更是堪稱世界第一,完善的交通網絡拉近了地域之間的距離。很多朋友選擇到內地投資,不管是外國企業或港澳台商人,交通是否便捷是投資者最為考慮的因素之一。而大灣區11個城市,已經進入1小時生活圈,乘搭高鐵從西九龍站到廣州只需45分鐘,可能比去一趟屯門還快,這是10年前沒有人想像得到的事情,今天居然變成真,實在是不可思議。

大灣區樓市投資 有來有往

  從投資地產的角度看,大灣區內城市的樓價比香港便宜得多,除了深圳、廣州和珠海幾個大城市之外,其他二三線城市的樓價相對來說很抵買,每平方呎大約在港幣$1500左右,即一個1000呎左右的房子,售價在港幣150萬左右。這個價格如在香港,連一個市區的車位也買不到,因此,相對吸引中下層人士前往當地購房,一圓置業夢。不過必須提醒大家,內地二三線城市的樓房,基本上是沒有租金回報的,而銀行貸款的利率一般比香港貴2到3厘。

  話要說回來,所謂有來有往,交通方便使香港基層人士也有能力在大陸置業,反過來也帶動內地高端消費者進入香港,名貴的鐘錶珠寶已不可作為送禮用途,資金反而集中投進物業市場,而擁有地利的高鐵西九龍站,鄰近的尖東寫字樓物業將會直接受惠。香港是外向型的國際大都會,房屋自然有無數的追求者,就像「紐倫港」的紐約及倫敦一樣,樓價也是長期高企,而香港人口不斷地增加,樓價更加易升難跌。

  在「雙11」購物節,阿里巴巴創造了2,135億人民幣的銷售神話,京東也錄得1,598億的歷史佳績,這說明中國内部需求巨大,為應對貿易戰衝擊贏得迴旋餘地。近來中美兩國關係似乎有回暖跡象,願意理性地重返談判桌上,美方開始明白合則兩利、鬥則兩傷的道理,中國擁有14億人口的龐大消費市場,誰都不願意也不應該失去它。

 
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1. 亮劍 2018-11-14 14:37:11
點解我極之贊成政府呢個東大嶼填海計劃?

因為比玫瑰園呢個計劃更有前瞻性。

東大嶼填海計劃,其實唔單止會起四十萬個住宅單位,佢仲會提供上千萬呎(有人話成4千萬呎)商業樓面,去建做另一個CBD、起酒店及大型商埸,而小弟認為政府亦會喺人工島上建設大型綜合醫院、大量老人護理中心、療養院、大型體育館、國際級嘅展覽中心……
另外人工島因為位於大嶼山、港島、九龍及新界中間,如果政府嘅高官有少少遠見,便應建高速公路及鐵路將呢D地區連接起來,香港便等如打通任督二脈。

呢家輪候入住公屋要等五年半, 申請新一期居屋嘅表格達到30萬份,弍拾萬人住緊劏房,土地短缺程度有如火燒眼眉,但如果政府因應「民意」唔大幅填海,只著眼去收鄉親及發展商既棕地、農地及鱼塘;迫權贵將粉嶺哥爾夫球場用地嘔翻出来:或挑戰中央去收解放軍在港軍事用地……係無可能喺短中長期之內解決土地足問题㗎,點解?你懂的!

如果政府船頭驚鬼船尾驚賊,淨係見縫插針去搵地起公屋及居屋,究竟有冇諗過香港人除咗要有瓦遮頭之外,打工仔仲要有份工做;年青人有創業地方;我呢D「老人家」第二時病咗要有醫院睇醫生㗎!
2. 東成 2018-11-14 14:57:23
完全同意蔡SIR嘅睇法,貿易戰會傾妥雙方接受嘅條款!

"在「雙11」購物節,阿里巴巴創造了2,135億人民幣的銷售神話,京東也錄得1,598億的歷史佳績,這說明中國内部需求巨大,為應對貿易戰衝擊贏得迴旋餘地。近來中美兩國關係似乎有回暖跡象,願意理性地重返談判桌上,美方開始明白合則兩利、鬥則兩傷的道理,中國擁有14億人口的龐大消費市場,誰都不願意也不應該失去它。"
3. 基層市民 2018-11-14 16:24:27
我地基層人士去大灣區買樓,方便交通有做業主光榮,大陸有錢佬來香港買樓,有來也有往,好事來的,我支持.
4. 見得到 2018-11-14 17:19:40
都係果句,買唔起香港樓去大灣區買,反正好快好近就到,唔會差,政府明日大嶼計劃有排等,樓價唔會點跌,我寧願去大陸買樓當投資儲蓄,估唔到引刀一早入去,算係有料到.
5. 支持者 2018-11-14 19:01:35
1樓亮劍兄,我地支持你嘅文章,係一啲好有用嘅資料分享!
6. 實事求是 2018-11-14 20:52:45
有意思!又講啱!

[不能不讚嘆中國的偉大基礎建設,如今連農村的道路都是寬闊平坦的,高鐵和港珠澳大橋更是堪稱世界第一,完善的交通網絡拉近了地域之間的距離。很多朋友選擇到內地投資,不管是外國企業或港澳台商人,交通是否便捷是投資者最為考慮的因素之一。而大灣區11個城市,已經進入1小時生活圈,乘搭高鐵從西九龍站到廣州只需45分鐘,可能比去一趟屯門還快,這是10年前沒有人想像得到的事情,今天居然變成真,實在是不可思議。]
7. WWSG 2018-11-14 20:56:30

眼界高遠

8. 可見將來 2018-11-14 21:27:11
香港樓給國內有錢人買,大灣區就留比香港人買。
9. LBC 2018-11-15 11:56:35
蔡老闆英明神武,令人敬仰萬分!
10. 西就 2018-11-15 15:11:13
蔡老闆立論正確,神乎其技. 不愧商場聖手. 萬民擁戴!
11. 好奇怪 2018-11-15 18:37:57



香港世界好奇怪, 有啲人六神無主, 不知道什麼時候買樓好? 什麼時候賣樓好? 有啲人八神無主, 不知道是否應該坐車去中山買樓好? 定去大灣區買樓好? 還是坐高鐵去上海買樓好? 仲有啲人十神無主, 不知道去越南買樓好?  去馬來西亞買樓好?  定去日本去買樓好? 



12. 實事求是 2018-11-15 20:07:18
唔係擦鞋,蔡生文章幾好,實事求是,道出真正市況,我都有得著,買樓跟高鐵路線,尖沙咀商廈冇買錯!
14. 絕對真理 2018-11-16 19:46:22


實事求是:  不需他人注說......世上沒有絕對的真理.


中原城市領先指數 CCL 每周五公佈 – 最新2018/11/16公佈,反映2018/11/052018/11/11(預計簽署正式買賣合約時段)的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。
本週公佈與上週比較與上月比較
[中原城市領先指數]

180.4

  1.28 %   2.52 %



書生擔谷唔識轉膊…...


15. 獵物 2018-11-17 13:32:47



猶豫卦


此卦內恍惚
錢財暗消磨

買樓投資就如用巨大的金錢開支捕獵一個獵物, 捕獵者都希望此一個獵物能出現一個出得更高價者搶購此一獵物, 所以在風高浪急搶購下來的獵物, 有一部份實力不足者, 就出現虧損離場的現象


樓市氣氛轉差,市場續出現零星蝕讓個案,上水歌賦嶺一幢洋房最近以1,680萬元沽出,原業主持貨6年,是次易手帳面蝕讓108萬元離場。

1315呎1680萬易手

市場消息指出,上水歌賦嶺紅楓徑單號屋


16. 仰慕者 2018-11-18 01:52:01
蔡老闆算無遺策,字字珠璣,恩澤萬民,沐愛人間,善有善報,福有攸歸,萬歲,萬歲,萬萬歲!
18. 讀者甲 2018-11-18 19:03:22
我真心認為蔡生文章有見地,同時預測樓市準繩,起碼冇嘩眾取寵,估唔中又死撐,呢種風格要不得.
19. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 2018-11-18 21:54:23

笑什麼,你們都是冰冰  2018年10月4日



為什麼內地明星、歐洲球星的逃稅醜聞屢見不鮮,本港名人和明星卻甚少犯上同類罪名?主要非因香港人道德水準特別高,而是本港稅率特別低(個人標準稅率現為15%),冒險逃稅的潛在收益有限,對比風險絕不划算;相反內地和歐洲的實質稅率動輒超過60%,高收入人士有很大誘因走進灰色地帶,但灰色一個不慎便會變成黑色。「大灣區」規劃出台在即,稅務機制備受關注,若無「港人港稅」安排,「大灣港人」恐怕只有兩種選擇,一是乖乖上繳超高稅款,二是與范冰冰或者C朗拿度走上同一條路。

北上打工 納稅頭痛

在「大灣區」規劃尚未出台之前,全國人大於8月底通過了《個人所得稅法修正案》(《個稅新規》),已令許多經常北上工作的港人十分頭痛。根據原有法規,境外人士(包括港人)只要每年在內地居住「不滿一年」,便只須把在境內賺取的收入報稅,毋須申報境外收入;對於何謂「不滿一年」,法規並無明確定義,但在具體執行上,港人即使每年有9個月居於內地,亦未聞會被要求申報境外收入。

然而,《個稅新規》針對上述模糊空間進行了明確定義,寫明只要每年在內地住滿183日,就要把境內和境外收入都在內地報稅。舉例說,一個本港二線藝人,每年有一半時間在內地橫店拍劇,另一半時間留港拍廣告、接商場騷,以往他可把兩地收入分別在內地和香港報稅,惟今後就連在港賺取的收入也要向內地報稅,除了潛在雙重徵稅問題,更要命是內地個人所得稅稅率最高達到45%,連同「五險一金」等等,實質稅率可以超過60%

本地賺錢 上繳國家

換言之,今後他即使在香港賺取的收入,亦可能有一大半要上繳國家,否則隨時淪為「下一個范冰冰」。

本港稅率低之餘,另一備受國際讚譽的賣點是稅制簡單,包括不設「個人資本增值稅」,炒股、炒樓所賺利潤毋須額外繳稅;但在《個稅新規》實施後,港人若在內地住滿183日,其於本港投資股票或物業所賺利潤,可能也要在內地被徵收資本增值稅,可想而知引刀傻嗨有幾麻煩和頭痛。

由此亦可理解,內地明星透過「陰陽合約」之類的逃稅行為何以這麼常見,當然筆者無意為他們辯護,畢竟國有國法,食得鹹魚抵得渴。或者應該說,內地稅率之高及稅制之繁複,令高收入明星有很大誘因去鋌而走險,特別是明星藝人普遍缺乏專業財務和法律知識,而且他們的收入來源和性質多元化,不像一般打工仔明確,「走盞」空間頗大,有機會透過灰色地帶避稅,最後往往變成非法瞞稅和逃稅。

「大灣區」原意為促進粵港澳經濟進一步融合,建成猶如美國三藩市灣區或日本東京灣區的超級經濟集群;然而美國和日本在稅制上實行「一國一制」,粵港澳大灣區則屬「三地三制」,在三地稅制差異下,人流和資金流的融合談何容易。例如引刀傻嗨經常鼓勵港人後生仔北上大灣區工作或定居,但若這意味着他們要把所有收入和財產都在內地報稅,便似乎有點「一味靠害」。

靜候港人港稅佳音

正因如此,陸續有人建議在大灣區引入「港人港稅」安排,意思是港人就算在粵省每年居住超過183日,也毋須把所有收入在內地報稅,或者起碼有一些優惠,例如給予「港人尊享」的較低稅率。據了解,工聯會代表團上月底訪京,獲大灣區建設領導小組組長、國務院副總理韓正接見,席間韓正透露,「就港人內地稅務問題,國家將有妥善安排,短期內會有好消息,請靜候佳音。」

從另一角度看,假若真的實行「港人港稅」,難免會對內地其他打工仔不公平,當然同時亦會令「香港人」身份更加值錢,或者這可視作中央送贈的「大灣區大禮」。

記得在早些年,不少內地富豪和明星爭取透過「優才計劃」成為香港人,當時范冰冰出席《十月圍城》電影記者會,被問及有否同樣打算,她卻表示無意申請,「我有3年多次出入境(香港)簽證,相當方便。不少朋友也向我提及過(申請香港身份證),但我真的沒有想過。」撫今追昔,不知冰冰會否後悔,若有香港身份證在手,說不定可減少麻煩,未必落得今日「10月圍城」的窘境。長遠來說,期望內地進一步減稅和簡化稅制,有助減少更多范冰冰案例出現

20. 打點啦 2018-11-19 20:37:47
買樓是一項等待的機遇, 如果沒有高價搶奪者, 好多人要擘價離場...所以盲目高追者要自我打點啦......信自己會順好多.總之投資機遇永在,人人識講.


(星島日報報道)樓市跌勢加劇,令昔日為市場火車頭的豪宅交投亦同步回軟,當中更不乏蝕讓個案。據土地註冊處資料顯示,元朗爾巒卓維雅大道雙號洋房,於上月以3000萬成交,單位面積1667方呎,呎價約17996元。原業主於14年以一手價3063.3萬購入,是次帳面蝕讓約63萬,貶值約2%。
21. 觀望期 2018-11-20 19:17:33



現時香港樓市,  處於開玩笑的觀望期......


有關物業為元朗牛潭尾華安苑,屬屋苑式村屋,最新推出3伙於周四發售,一樓單位實用725方呎,定價僅為95.8萬元,實呎1303元;而最貴的地下連花園單位,實用603方呎,連822方呎花園,售價亦只需162.05萬元,實呎2687元。

市場預計,該盤為一手新例後最平新盤。不過,據悉樓盤僅供內部認購,公布價單只為符合一手新例要求