地產博客
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蔡志忠
2018年5月16日
我對土地供應的3點建議
 
蔡志忠
東區工商業聯會會長
港島工商團體聯盟會長 (2015-2016)

  土地供應專責小組舉行了為期5個月的諮詢及大辯論,相信會收到大量的意見書。當中會有支持建議,也會有反對意見,就以開發郊野公園方面,據聞諮詢展開兩星期,就收到逾8000份由綠色和平發起的網上聯署反對開發意見書。

  香港是多元的社會,大家都有發表言論的權利,然而在這個迫在眉捷的房屋供應議題上,要照顧各個階層的利益,根本是不可能的。這種長期的諮詢和大辯論,將會收到數以萬份的建議,專責小組能否逐一檢視及採納良好意見,相信會是一個疑問。

  其實,30名小組成員來自不同領域,或多或少已能代表不同階層的訴求。環保團體也好,利益集團也好,大家應該作出一些讓步。前天筆者受邀出席東區民政處主辦的一個土地供應諮詢會,會議由小組主席黃遠輝親自回答問題,黃遠輝是一位謙謙君子,他為香港房屋供應做了不少努力。

填海增地積比 工廈改過渡房屋

  筆者認為,土地供應必須以短、中、長期作為發展目標,而香港反對聲音多,應該從阻力較小的範疇開始。為此,筆者建議如下3點:

  (1)大量填海。以填海增加土地在香港有迫切需要,也非甚麼新鮮事。在港島西對開的東大嶼山發展新市鎭是一個很好的構想,能容納40萬至70萬人口,如果興建跨海大橋、海底隧道或鐵路等直達港島,交通配套就很完善。填海造地一個項目需時10年,應該作為長期的開拓土地目標。

  (2)提高地積比率。香港土地稀少,重建涉及收購賠償問題,阻力大、成效低。放寬容積率可即時增加房屋供應,比如:將啓徳發展區的容積率,由5至6.5倍增加到8倍左右;將新市鎮的容積率也,由5倍左右增加到7至8倍;甚至將繁華市中心的土地,容積率由8倍增加至10倍左右;這樣便馬上可釋放多2倍住宅單位。

  (3)增加過渡性房屋。特首林鄭月娥在其首份《施政報告》表示,會研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。香港工廈裹已沒有工廠,目前大多數工廈都是被違例,甚至違法使用,也違反消防安全條例,萬一遇到火警,後果堪慮。因此,實在有必要延續工廈活化計劃,而前兩年推出的工廈活化為酒店及商廈、零售等已告一段落,現在讓其申請改裝為過渡性房屋,以相對便宜的租金租給基層市民,既符合特首的施政理念,讓工廈用得其所,也免得違契使用發生意外。此乃兩全其美做法,有關當局應該多多鼓勵。

 
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1. 沉積層 2018-05-16 12:55:24


比如:將啓徳發展區的容積率,由5至6.5倍增加到8倍左右;???

啓徳發展區是填海地沉積層土地, 未來樓宇會變成巴黎斜塔, 香港人個個要認叻先......



2. 奪啟德 2018-05-16 12:57:01

香港人經常後知後覺……聲大狹惡???

海航實業國際成功投得香港九龍啟德優質地塊

中新網1219日電 今天,海航集團旗下五大產業集團之一的海航實業集團有限公司之全資子公司海航實業國際投資集團有限公司(海航實業國際)對外宣佈,根據香港特別行政區政府地政總署1219日下午的公告,公司旗下全資子公司德廣置業有限公司以54億港元奪得位於啟德發展區的1L3號地盤乙類住宅用地(新九龍內地段第 6562 )。地塊地皮面積約8,803平方米,最高可建樓面36,972平方米,摺合樓面地價為每平方米約146,390港元(每平方呎約13,600港元)。此次是上月公司首奪啟德1K3號住宅用地(新九龍內地段第6565)後,第二次成功在香港投地,且順利取得相連地塊,為未來公司在啟德區域的統一規劃奠定基礎。

據了解,該地塊位於香港新一代的城市中心——啟德發展區,北鄰啟德港鐵站,南擁雙面維港景色,西望啟德體育城,區位優勢得天獨厚,是啟德發展區最有價值的地塊之一,極具稀缺性。根據香港政府的《啟德發展計劃》,前身為香港啟德機場的啟德發展區將會打造集商業、住宅、旅遊及休閒為一體、更優於中環的香港新一代商住中心——CBD2,並按階段興建啟德體育城、都會公園、郵輪碼頭、酒店、住宅、商業及娛樂等核心建築項目,整體計劃預期於2022年全面竣工。



原文網址:https://kknews.cc/zh-hk/finance/48zpm42.html 

 

後知後覺……

 

九龍東啟德發展區屬於近年官地供應重鎮,最新一幅招標的啟德第1F1號住宅地(下稱1F1地皮),昨天由新地(00016)以天價251.61億元獨資投得,膺賣地表造價最貴新地王,而新地亦首度於該區插旗;該地皮是政府20136月起批出的第15幅啟德地皮,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約17776元,5年間區內地皮樓面呎價狂漲約2.6倍,創啟德區以至九龍東賣地表地皮新高。

近預期上限 五年賣貴2.6

1F1地皮可建總樓面超過141.5萬方呎,項目於上周五截標,結果吸引11個發展商組成5個財團入標,包括獨資競投的長實(01113)和恒地(00012),信置(00083)與會德豐地產分別以財團形式參與,市場對地皮估值上限254.77億元,樓面呎價約1.8萬元,結果第15次入標啟德項目的新地,終於以貼近市場預期上限的251.61億元首奪啟德地。

 

3. 天水圍林太 2018-05-16 13:47:32

麵粉唔再用嚟整麵包

2018年05月16日

方如玉帥:啟德地王由新地以251億元投得,成為地王。其實,如果唔係計錯數,第二地王,長沙灣興華街西都應該係新地投得。記得當年新地對住鏡頭回應記者提問,有關海航連環高價投得啟德地皮,係佢哋話要等啲癲價投晒先。言猶在耳,今日,新地用更癲價投地。證明內地發展商參與,打破了本地發展商心理相通地用本地價投標,即時將土地真正價格釋放出嚟。

點解本地發展商肯陪內地發展商用癲價投地?因為佢哋有本事用更癲嘅價錢賣出去,穩賺不賠。新地8年前都投了一幅百億元地王,位置在佛光街同忠孝街交界,樓面地價每方呎1.25萬元。那地方,隔籬是愛民邨。直線思考的你,在公屋旁邊,每方呎1.25萬元地價,相信你一心諗住將會有個太古城式中產樓盤。7年後,樓盤開賣,先唔講樓價,車位是近500萬一個,樓盤自然是一等一豪宅,呎價超過3萬的天鑄。發展商有本事在任何地方起一個豪宅給你,怕什麼癲價投地?地皮會有地域價錢,但樓盤價錢已不問地域,不論大細,通通豪宅價。

同年有另一幅百億元地皮,是山頂真正豪宅地段,呎價3.2萬元。今天地皮變成MOUNT NICHOLSON,呎價全港分層住宅最貴,10萬蚊呎,但計落都未必夠天鑄好賺。

麵粉價錢不斷提高,因為發展商唔再用麵粉整麵包,全部整結婚蛋糕,價錢賣高好多。本來市民只係想食個麵包頂肚,有瓦遮頭就心滿意足,但發展商唔會咁簡單,要你食蛋糕,全部有會所、泳池、健身室,管理費足以請多個工人姐姐。以前出現麵包平過麵粉,但你永遠唔會見到蛋糕平過麵粉。

未來你唔會見到樓價跌,而且習主席還親自批准香港要發展科技,未來大量科技人才來港。要知道,科技人是現在最有錢嘅一群。

矽谷嘅樓價全美最貴,連紐約都要樓價下跌,加州開始思考應否租管。科技人才來港,唔買樓都租樓。咁多有錢人嚟香港,你覺得蛋糕會平?




4. Danny 2018-05-16 15:23:02
同意蔡老闆文章,加地積比率是做得到,香港島東北沿海一帶都是填海建造大型屋苑,冇問題!
5. Danny 2018-05-16 15:42:48
[增加過渡性房屋。特首林鄭月娥在其首份《施政報告》表示,會研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。香港工廈裹已沒有工廠,目前大多數工廈都是被違例,甚至違法使用,也違反消防安全條例,萬一遇到火警,後果堪慮。因此,實在有必要延續工廈活化計劃,而前兩年推出的工廈活化為酒店及商廈、零售等已告一段落,現在讓其申請改裝為過渡性房屋,以相對便宜的租金租給基層市民,既符合特首的施政理念,讓工廈用得其所,也免得違契使用發生意外。此乃兩全其美做法,有關當局應該多多鼓勵。 ]

工廈改臨時房屋我支持,好過創意產業,使用違契建築好危險!
6. 天水圍林太 2018-05-16 15:57:20

十萬呎價不是夢

九龍東啟德地251億元賣出,相當於每呎樓面地價為1.8萬元的新地王誕生!對特區政府來說,這當然是天大的喜訊,因為庫房收入又大幅進賬。然後財爺又會繼續大幅度地計錯數,一部分香港市民又會因為政府有大量盈餘而要求派錢,然後政府可能又會想出天才式的4000元派錢方式,於是社會繼續在這種環境下循環無限loop。

對於那些仍然捱貴租或愈住愈細、愈住愈遠的普羅大眾來說,這絕對不是一宗好消息,因為當麵粉成本價都被大幅推高的時候,麵包價又怎會平?而且麵包價格被推高的趨勢是會傳染的,所以對於「新地王誕生」這些新聞,認真笑不出來。

睇返今次新地(00016)以獨資方式投得啟德這幅新地王,地皮佔地約17.8萬方呎,最高可建樓面面積逾141萬方呎,當中住宅樓面佔約106萬方呎,預料可提供1470伙,屬於近年規模最大的住宅地皮之一。

今次新地以高達251億元,相當於每呎樓面地價最高約1.8萬元的超高麵粉價投地,甚至直言預算整個項目的總投資額約400億元,顯然是信心十足。

是次地皮麵粉價遠遠拋離鄰近項目「港人港地」啟德1號於前年開售時,首批折實平均呎價約1.5萬元的麵包價,高出兩成。

麵粉價5年勁飆逾兩倍

事實上,重溫啟德新發展區項目地皮,自2013年起由中資以高價在這一帶揭開搶地皮序幕後,第一幅地皮於2013年6月由中海外(00688)以22.7億元投得,每呎樓面地價為5427元,及後更多中資發展商加入搶地行列,麵粉價愈搶愈貴,到現在的麵粉價已經較5年前高出2.3倍。麵粉價在5年之內急升2.3倍,麵包價肯定亦會跟隨這個幅度而大幅攀升。

看着新地對這幅新地王的信心及出手闊綽,是絕對可以理解的,想一想,新地在北角海璇的項目,2012年中以69.1億元投得這幅無敵海景地皮,當時的每呎樓面地價約為9347元,而當時新地預算的總投資額約150億元,即相當於每呎樓面售價逾2萬元。

當時市場預期該樓盤的開賣價每呎最少達2.5萬至3萬元水平。而今天大家清楚看到,該項目最貴一個單位錄得的售價為每呎6.5萬元。

想一想,啟德地區一帶的未來發展、政府配合投放資源以及一流景觀,再加上各大發展商在這裏摩拳擦掌,未來這區絕對不會平,所以樓價10萬元一呎絕對不是夢,不過,對很多無殼蝸牛的香港人來說,這絕對是一個噩夢!




7. 龍虎豹 2018-05-16 23:09:29
#1香港建築水準有個譜,除了溶洞會增加地基成本外,睇唔出填海地起高D有乜難度。
8. 同意 2018-05-16 23:49:33

香港填海最好,大把海洋可填新市鎮,當然維港絕對唔好填,東北大嶼山對開港島西一段填一個新市鎮,造一條大橋直通只需15分鐘路程,好方便!

再唔係就造港島東至大浪灣一個島,大把海可填!

9. 東成 2018-05-16 23:56:59

果斷行事最實際,冇人會反對填海造地,就算有,都係得幾個環保人士,海洋生態有幾重要要保護,唔係個個懂.

填咗海造一個新市鎮,香港人就知道功德無量!

10. 家康 2018-05-17 13:09:42
填海要填高一D, 如果唔係將來可能會水浸
11. 危機再現 2018-05-17 16:26:56
樓市大爆煲就到來,買家忍一下吧!
12. 好奇者 2018-05-17 23:18:17
樓上,填海造新市鎮,香港比比皆是,填海是香港唯一出路,絕對唔好填維港!
13. 借花敬佛 2018-05-18 08:47:59
To: 11樓

曲寄葉振棠《太極張三豐》

屋都冇間點算好
身邊女人走晒佬
為何度數咁叻
但常冇銀刮沙
我時常話天作弄

於昨日,我都諗過入屯門
傲然笑,等跌返半先未為遲
煲將爆得别危立
118點是平常
個人幻覺當真
年年被摑兩巴
實情儍戇兼幼稚
14. 讀壞書 2018-05-18 10:02:19
11樓

人遲早會死,話唔埋轉頭遇到撞車,恐佈電梯甚至重病,實有機會發生,估計唔到自己幾長命……

咁係咪唔使做人?
15. 亮劍 2018-05-18 12:15:30
如果大陸經濟還在上升軌道,香港仲係世界三大金融中心之一,加上失業率及按揭供款利息只係2~3%,私人樓宇空置率連4%都無,那麼私樓樓價便唔會平得去邊,因為你香港本土人買唔起,但大把新香港人肯跌錢撲入巿。

16. 亮劍 2018-05-18 12:19:22
喺玩大富翁嗰陣,你(一般打工仔)過終點有200蚊(人工),但另外一個參與者(新香港人),因為佢同做銀行嗰個好friend,當佢哋過終點嗰陣係有400蚊,即額外多200蚊(投資收益),喺呢度我問大家,你估呢個遊戲到最後誰人會是贏家?

喺現實世界,銀行呢個角色代表:-

1 真正嘅銀行……佢哋會將散戶嘅錢夾夾埋埋,然後「低息」借畀已經好有錢嘅人去$搵$。
2 各國政府……因為勁多盲目嘅選民,要多福利又要少抽税,因此大部分嘅政棍都會投其所好,如此這般政府怎可收支平衡?咁那些政棍就有極大誘因去印多啲錢出嚟找數然後買票,沒完沒了,如果實物資產的增幅及唔倒印銀紙嘅速度,咁實物資產的價格反覆上升便是「阿媽係女人」!

其實沿呢一個思路去諗,任何人如果有首期及通過銀行壓測,買楼自住好合理,因為……

I 銀行將小存戶嘅錢借畀你去抵銷通脹,去$揾$。
2 各國政府喺可見嘅將來都會印多啲錢出嚟找数,在呢個過程之中,你的債務會被稀釋,例如十年前你借咗銀行一百萬,但現在呢一百萬嘅購買力,可能只係剩低七八成。

這是深層次的矛盾,如果政府呢一次土地大辯論,各持份者再各持己見,再傾唔到個結果出嚟,我唔係嚇鬼,香港樓價將會反覆上升,市區樓要你兩叁萬蚊,將是常態。
17. 細價樓業主 2018-05-18 12:54:15
亮劍兄思路永遠都十分清晰,這些年來對香港樓市走勢預測之準確大家有目共睹!

18. 阿豬 2018-05-18 13:27:45
多謝仁者之劍的提醒
唔知樓市再上對香港是好是壞
19. 引刀一快 2018-05-18 13:51:16
所以咪要早早去大灣區囉,哈哈哈
20. Danny 2018-05-18 14:49:51
亮劍兄:
市區將來樓價唔止兩三萬一呎,隨時三四萬,唔係講笑,拖拖拉拉無了期,樓價冇得跌,林鄭唯有行資助房屋計劃! 
22. CD ROM 2018-05-18 17:24:48

亮劍兄,

20年樓齡下既市區樓好多已經處於2-2.5萬呢d水平, 個勢上望3萬也不會等好耐.

上唔到車固然更嚴重, 換樓鍊既撕裂就更嚴重了. 以前想換大300呎比多450, 宜家變左比多750, 點換??? 雖知業主才是樓市既主要持份者, 呢班人何去何從比起等緊上車果斑更能左右樓市對嗎???

23. 風高浪急 2018-05-19 00:22:50

容唔到講跌嘅聲音?或許樓價尾聲就到!

始終係風高浪急,冇永遠只升唔跌嘅樓市,我唔信唔冧,總有一日好友大難臨頭!

24. 擬似好友 2018-05-19 10:28:08
唔係容唔下話跌嘅聲音,而係由辣招開始跌些少,淡友話會跌三四成,跟著樓市升到今日嘅局面,咁淡友嘅預測又幾有價值?

入市者無論係用家定炒家,今時今日重買得起就肯定同那些塘邊鶴唔同實力,人地自己衡量過得先入市,淡友在旁酸溜溜唱跌,呢D(好友)根本啋佢都儍,反正真係跌呢D淡友除了炮咀認屎認屁外,亦唔敢(或冇能力)入市,繼續升就在旁邊唱就跌,好友起碼真金白銀攞出來,跌就自己承受,淡友呢?衰咗時咪消失粒陣水,又唔使學日本仔切腹,連認句衰嘅氣量都冇。
25. 市場自然懲罰落錯决定的人 2018-05-19 11:23:15
無論你睇跌定睇升,决定買定唔買,日後個市自然會獎勵你或懲罰你,你睇淡咪唔買囉,等多十年八年係閣下嘅事,而人地唔等今日入市係人地嘅事,同淡友一D關係都冇,第日佢唔掂又唔使問你借,使乜淡友重緊張個佢阿媽?
26. 總有一日 2018-05-19 12:28:51
太陽,總有一日熄滅。

美女,總有一日變阿婆。

人,總有一日會死。

總有一日,你地會見到。

所以今日起,我有錢就使晒佢,今日唔知聽日事。

美女,我唔會浪費金錢時間去追,因為總有一日美女變老婦。

總有一日人會死,所以有病唔使嘥錢睇醫生。

總有一日,世界末日,個個死晒,我未死的話中意住淺水灣又得,山頂又得,使鬼買樓咁老襯。

記住,總有一日。
27. 壞鬼錶 2018-05-19 14:09:03
一隻停了的錶,每日都有兩次準確反映時間。

成日話就大跌的言論,講足幾年,冇人話唔會發生,而係冇人會準確估中幾時真係跌,同壞鬼錶一樣,一定有次中,但幾時? 與其信佢,不如自己支配自已嘅人生,你有你租樓日日賺,佢有佢儍更更接火棒,各自修行。
28. 沒知覺 2018-05-19 15:25:50


後知後覺……現在是後知後覺搶購戰……後知後覺總強過沒有知覺……



新地(0016)屯門御半山銷售成績理想,繼上周六首推的188伙即日沽清後,今日次輪推售的78個單位,同樣吸引大批買家到場揀樓,市場消息稱,今批單位在短短兩小時內已迅即售罄,兩個周六累售266伙。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示,上周啟德誕生新地王,將整體樓價指標推高,中原城市領先指數CCL亦連續5周創歷史新高,預計今年第二季內,CCL有望達至185點,年尾至190點。


29. 何需要 2018-05-20 02:11:13


香港人有錢,可以考慮分流購買中國的物業,及移居到中國內地居住,何需要咁辛苦在此爭餐死呢???

30. Danny 2018-05-21 22:11:59
蔡老闆話香港人知驚,驚甚麼?驚買唔到樓,樓價會繼續破頂,唔係好事!
31. 升斗市民 2018-05-22 20:02:12
完全支持!
"大量填海。以填海增加土地在香港有迫切需要,也非甚麼新鮮事。在港島西對開的東大嶼山發展新市鎭是一個很好的構想,能容納40萬至70萬人口,如果興建跨海大橋、海底隧道或鐵路等直達港島,交通配套就很完善。填海造地一個項目需時10年,應該作為長期的開拓土地目標。"
32. 世上唯一特別的香港 2018-05-24 17:31:42
填海須要很長時間沉降,才可建樓,
而大部分新界地業權又難以短期收購到統一集中,
香港又是山多地區,
唯一辦法只有從人口方面縮減和控制,住屋問題才有得改善